當前位置:地產研究首頁 > 運營管理 > 正文

第一批不怕調控的房企即將誕生

地產智庫
2018-06-28 11:11:56
關鍵字:綠地 保利 利潤 租賃 跟投 開發商 明源  
導讀:地產人天不怕地不怕,就是怕調控。有沒有什么辦法,能讓房企不怕調控? 明源君覺得還是有的!能做到下面3點的房企,就不怕調控。 ? 可租可售 也就是說房企有2種基本盈利模式:銷售、租賃,而且可以靈活轉換。可以直接賣房變現,也可以先出租再銷售,或者一直持有、出租再通過金融手段變現。 所有變現模式最終實現的利潤,都接近



地產人天不怕地不怕,就是怕調控。有沒有什么辦法,能讓房企不怕調控?

明源君覺得還是有的!能做到下面3點的房企,就不怕調控。

 

? 可租可售

也就是說房企有2種基本盈利模式:銷售、租賃,而且可以靈活轉換。可以直接賣房變現,也可以先出租再銷售,或者一直持有、出租再通過金融手段變現。

所有變現模式最終實現的利潤,都接近甚至高于直接賣房所得。


? 可快可慢

在1中所說盈利模式的基礎上,項目的開發周期也有多種選擇,可以快周轉,可以慢周轉高溢價,還可以長期持有運營。


? 可輕可重

如果選擇了慢周轉,或者持有運營,必然占用大量資金。如果全部是重資產,而且要幾年后才能變現,壓力會很大。所以,要有在輕重資產之間轉換的能力。

 

你可能會問,既然做到上面3點,就不怕調控,而且賺得錢也不比賣房少,為啥過去沒有就多少人做到?大家過去沒有做,為啥現在又要做?到底怎么做?

明源君下面重點說3個問題:


第一、過去不做,是因為對地方政府來說,賣地獲得財政收入的模式最簡單;對于房企來說,拿地蓋房賣房的短平快模式最簡單。現在這2種簡單模式正遭遇瓶頸。


第二、賣房賺錢比持有運營更簡單,是真的。但是賣房比持有運營更賺錢,則未必是真的,如果做得好,持有比賣房更賺錢。持有商業、公寓,實現財富神話的,國內外早有先例。


第三、目前國內新興又相對成熟的2種持有運營業態,就是長租公寓和小鎮,其中長租公寓適用所有住宅,小鎮包括工業園、商業等多種業態。會做公寓和小鎮,別的存量也能做好。



01


地方政府賣地、房企賣房賺錢

模式相對簡單

  但是將遭遇瓶頸,不得不轉向

?


大家都知道,我國地方政府財政收入的很大一部分,來自于賣地。


為了說明地方財政對賣地的依賴程度,有人發明了一個標準:土地財政依賴度。

土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%

下圖是中房智庫統計的2016、2017前三季度,重點城市土地財政依賴程度。

                           


大家發現沒有,深圳對于土地財政的依賴是最低的。北京、上海也很低。

這是為什么呢?

 

深圳對土地財政依賴最低,是因為深圳早在很多年前就意識到:

深圳如果搞土地財政有先天的劣勢,搞高科技,增加賣地以外的財政收入,才是王道。

上海面積為6340.5平方公里,北京面積為16410.54平方公里,廣州面積為7434平方公里,深圳面積則只有1996.85平方公里,甚至比不上東莞的2465平方公里。

面積這么小,靠賣地來保證財政收入,明顯是不可持續的。

深圳只有搞產業、搞金融、搞高科技,才能產生持續的財富,持續的稅收,保證財政收入,同時加速城市的發展。

很明顯,深圳成功了,目前已經完全擺脫了土地財政。

 

北京、上海,對土地財政依賴低,是因為根據規劃,能賣的地已經很少。

《上海市城市總體規劃(2017—2035年)》里這樣確定規模:“到2035年,上海市常住人口控制在2500萬左右,建設用地總規模不超過3200平方公里。”

而根據統計:2015年上海全市建設用地總規模已經達到3145平方公里。

也就是說,即使按照2015、2016年的數字來計算。剩下的18年,上海的建設用地也只能再增長50平方公里。

 

而北京的數字,是更嚴峻的……

《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》里這樣確定規模:“到2020年……城鄉建設用地規模減少到2860平方公里左右,2035年減少到2760平方公里左右。”

大家注意到這里面的用詞了嗎?“減少到”!

之所以有這種不尋常的表述,是因為目前北京城鄉建設用地規模已經達到2921平方公里,超過了2035年的目標。

也就是說,對比政府規劃,北京的城鄉建設用地已經超了,以后要減少建設用地而不是新增。

 

而可以預見的是,正如深圳、上海和北京一樣。

目前的一些二線城市、包括一些三線城市,很快都會意識到土地財政的不可持續性。

城市的土地開發還有沒有空間,其實也有一個客觀的標準可以衡量,那就是:土地開發強度。


按照國際慣例,國土開發的生態宜居線最高是20%,警戒線是30%,一個地區國土開發強度超過該數值,人的生存環境就會受到影響。

江蘇省國土資源廳曾發布,在2016年,江蘇土地開發強度就達到20.99%,居全國各省(區)之首;其中無錫已超國際警戒線,蘇州、南京、常州逼近國際警戒線,揚州、泰州、南通三市開發強度逼近20%的國際公認宜居標準。

江蘇稱之后要努力讓土地效益最大化,使“寸土”生“寸金”。


而珠三角的開發力度更大,有4個城市土地開發強度超過30%。其中:深圳、東莞超過45%,珠海、佛山在35%左右。廣州、中山開發強度亦逐漸逼近30%。

 

土地開發強度超過或接近30%的城市,都會想到“以后可能無地可賣”的窘境,也就會努力跳出“土地財政”。

而跳出土地財政的辦法,就是:

不再做“賣地—蓋住宅---賣住宅”的一錘子買賣,那樣只能獲得一次性的土地出讓金。

要求房企拿地后,做工業、商業、公寓等,持續持有運營,這樣,企業有持續性的收入,地方政府也就有了持續性的稅收!

 

所以,目前,對于房企來說,大量持有運營這件事情是不得不做的。因為:

?   如上所述,凡是熱點城市,都會有土地財政不可持續的一天。地方政府將要求在當地拿地的房企持有運營,并強力推進。


中央強力推進“租購并舉”,土地財政短期尚可維持的城市,也會因此推出大量必須持有的地塊。


? 根據明源君和幾位地產大佬的討論,目前,我國新房市場基本已經見頂,會在高位運行幾年,但不會有大幅增長了。所以,未來,想繼續上規模上利潤,除了收并購,就得看存量。

 

看到這里,有的地產人可能會哀嘆:不得不持有運營,好慘!

明源君想說的是,持有運營不見得是壞事。持有運營雖然麻煩一些,但是利潤可能不比賣房少……



02


     持有運營可能比賣房更賺錢

?


我們先來看幾個通過持有運營,賺了大錢的例子。


 恒隆在香港上市,市值八九百億港幣,但它其實持有的物業不多,以少量優質物業獲取這么高的市值,比大多數開發商賺錢。

 

 北京國貿三期30年不聲不響干了100萬平米,現在估值超過1800億。但是它沒有銷售額。

 

 美國許多資產管理公司一管理就是幾百上千億美金的資產,西蒙地產市值高達520億美金。而開發商的市值高的,也就一百多億美金。

 

 IDG在2009年最初進股烏鎮時投入4412萬元,2013年退出時獲得4.14億元,回報率達到了近8.4倍。

 

聰明的你可能注意到了,明源君上面提到的案例,變現的方式:

一個是物業升值,一個是通過股市。

你可能覺得并不是所有企業都能上市?

其實現在又有了更多變現辦法,只要你通過運營,實現了持續的利潤,變現應該不是問題。

 

在國內已經或確定發行存量REITs的已經有好幾家,其中新派是租賃企業、保利是國資房企、旭輝則是民營房企。

這三者幾乎涵蓋了所有可能做公寓、做存量的企業類型。

 

REITs的本質是什么?為什么說它可以變現?這個要分類型來說。

第一種REITs是權益型的,類似于股份。

如果一棟公寓每年盈利(包括租金、物業增值、服務收入、投資相關項目收入)是1000萬,那么它就可以把自己20年(保利是18年)的盈利通過發行一次變現,發行總數為2億的REITs。

而購買REITs的企業或者個人,類似于成為項目的股東,享受項目之后每年的收益,收益如果持續增加,大家就都賺了。

 

第二種REITs是抵押型的,類似于發債。

發行這種類型的REITs,項目現在不一定要盈利。不過如果沒有盈利,其母公司等要提供一定的資產抵押。

這種類型類似于發債,也就是說承諾以每年6%、8%等利息,給投資人一個固定的回報。

 

如果你家項目做得很好,你敢于持有。而項目在后續的運營中,又有了盈利。

那么你就可以在項目建成的第二、第三年,通過發行權益型REITs,把未來20年的收益一次性套現。而且,如果你同時也是運營商的話,后續還可以繼續賺取管理費等。

 

當然,持有運營變現的前提是:運營中,必須賺到錢。

持有運營模式比較麻煩、比較費心,可能也就在這里。

修房賣房周期比較短,交房之后,基本就結束了,一個項目也就是2、3年時間,甚至更短。修房賣房基本不會虧本,只是賺多和賺少的問題。

可是持有運營,是一個比較長期的過程。一般來說,沒有3年的持續盈利,如果盈利水平達不到一定程度,可能無法獲得資本市場的承認。

 

那么,相關的運營能力,到底如何獲得呢?

明源君認為,可能還是要通過一些項目,自己去鍛煉。

而目前國內,相對比較成熟、又有政策大力扶持的的持有運營模式,有2種:長租公寓、小鎮……

 

1、幾乎所有住宅都可以變成長租公寓

 

明源君最近深入了解了目前國內規模最大的長租公寓----自如。發現自己之前對長租公寓的很多認識是片面的。

明源君之前一直認為,長租公寓主要是租給單身白領的,可能只有方便改造成單人住宿空間的、價格不太高的住宅,才可以做長租公寓。

但從自如的實踐來看,隨著客戶群體的變化:不但單間能作為長租公寓租出去,二室、三室的套房也可以;不但比較便宜的房子可以,很貴的“豪宅”也可以以類似邏輯運營。

再加上之前已經經過驗證的分散式、集中式2種模式。


等于就是說:

只要你的房子在熱點城市,交通比較方便,不管是一間、一套、一棟、還是一個小區,也不管當初設計建造時有沒有想過出租,都可以作為長租公寓進行經營。

可以經營一段再賣,也可以一直經營下去,到資本市場變現。

 

2、做產業小鎮,拿地容易,開發節奏自己掌握,盈利模式多樣

 

現在,在熱點地區,每塊住宅用地,都是搶破頭的,政府也不會給你什么優惠。

可是,如果你做產業小鎮,不但拿地有優惠,稅收也會有優惠,甚至有比較大比例的返還!

為什么?這就要回到本文最初所說:

地越來越少,地方政府得考慮以后的財政收入。

純住宅,當地政府只在賣地的時候有一筆收入,后續不但沒有稅收,還要不斷支出管理成本。

而特色小鎮有產業有商業,后續會一直貢獻稅收。

 

以綠地深耕14年的花橋產業小鎮為例,2016年為花橋GDP貢獻37個億,年納稅額近6個億,創造就業崗位2萬余個。

不過,想以小鎮為幌子拿地,然后走修房子賣房子的老路,可能行不通了。

某巨頭在廣東以產業小鎮名義拿地,想搞住宅,但當地政府強力介入,說第一期如果不能完成招商貢獻稅收,第二期的地就不給,住宅配套的地就更不要想了……最后被迫真的做產業。

 

總的來說,產業小鎮的盈利模式有4個獨特的方面:


? 一起獲取的土地有產業部分、也有商品房部分,部分是需要持有的,部分可以銷售。現在看來3/7,5/5,8/2等比例都有。房企后期通過運營,逐漸提升項目價值后,通過資產證券化、基金導入等可以逐漸退出變現。


許多地方的政府會進行一定的稅收返還,有一次性的,也有逐年返還的。


? 開發商可以針對自己小鎮里的優秀企業,進行一些跟投,從而獲得回報。


? 因為整個小鎮的開發節奏和順序都是房企自己可以控制的,就好像在一個區域有了規劃權,可以按計劃充分挖掘所有土地的價值。

遇到調控,小鎮模式拿地本來就比較便宜,遇到限價仍有利潤空間,還可以自己調整開發節奏,影響不大。

 

最后,您可能會問,什么樣的房企,會成為第一批不怕調控的房企呢?明源君覺得,要具備以下2個條件:


1、具備一定規模和實力。

持有運營雖然能賺大錢,但早期還是需要比較大的投入的。


2、有戰略定力,真心做持有運營。

運營能力不是一天就可以鍛煉出來的,必須接受存量將成為主流的邏輯,反復錘煉自己的隊伍,才能擁有。

如果沒有戰略定力,看到新房市場略有機會,就放棄持有運營的戰略,可能很難擁有真正的運營能力。

希望您家房企能成為第一批不怕調控的房企。



7月21日,北京,一天干貨課程,讓您徹底明白特色小鎮和長租公寓怎么賺錢,再也不怕調控。掃描圖中二維碼,馬上參加!

研習社-智庫底部文章廣告圖.jpg


群英会20选5稳赚