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控开发:中海缩减建安成本的29个细节

《明源地产研究》60期 王亚辉
2016-01-21 17:16:49
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导读:中海对开发的每个环节都有独到的成本控制制度和方法,我们逐?#29615;?#26512;前期工程、基础工程、地下室和地面建筑这4大部分的成本控制细节。
在地产界,中海算是建筑科班出身,同时作为多年的“利润王”,中海对开发的每个环节都有独到的成本控制制度和方法。我们以中海为例,逐?#29615;?#26512;前期工程、基础工程、地下室和地面建筑这4大部分的成本控制细节。
 
一、前期工程
场地的现状直接决定它的成本水?#21073;?#22914;果存在“场地土方工程”这一项的话,?#28909;?#22369;地项目,或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。越是边远地区,因其配套设施不齐全,需要施工的项目就越多,造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意三项:
1、考虑场地土方回填成本
目前很多项目的自然高低于市政标高,都需要大量回填土方,造价不低。
2、围墙要标准化,包?#23433;?#35201;过于奢侈
临时围墙标准化可以节省很多无谓的时间损耗。其次在围墙设计上要注意经济性,围墙主要功用还是围护且是临时性质,局部需要营销包装,不要过于奢侈。
3、大项目的首期不宜安排在地块中间
对于地块较大的项目,需要?#21046;?#24314;设,但是首期安排在地块中间,?#29420;?#24066;政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道?#26041;?#36890;?#20302;成?#35745;的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等设施,花费相当大,并不可取。
 
二、基础工程
1、地基处理成本受限于地址条件
相对来说,换土之后利用天然地基是相当节省的。但是,这种方案具有明显的地区特征,不是每个城市都可以效仿。
2、选对桩型、桩长,注意桩长记录
桩基础工程的造价水平与桩的种类有关,而桩的种类在多数情况下,又是无法替换的,因而也显示出?#25307;裕热?#23545;于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择,如果因为地基软弱导致桩设计很长,那就不便选用人工挖桩,在工期和经济上都没有优势。除桩型之外,桩的长度是影响造价的重要原因,而桩长又与地质条件直接相关。在某些情况下,抗拔桩可以用锚杆来代替,经济性显著。
在桩基础工程施工中,需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录,尤其是桩长记录。?#39034;?#26729;都?#21069;词到?#31639;,结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来,不能仅依?#32771;?#29702;去验收。
3、非桩基础避免独立筏板
如果能够避免独立的筏板基础的话,基础工程的造价将会明?#36234;?#20302;,?#28909;?#35753;筏板同时兼做地下室的?#35013;濉?br />  
三、地下室
地下室工程的造价很高,要降低造价可参考以下细节:
1、多栋高层的地下室尽量连成一片
单个地下室的面积越小,整体造价水平就越高,因为它分摊了四周的墙体,所以多栋高层建筑的地下室如果连成一片,相对来说就很经济。
2、地下室的层数多一些比较经济
地下室的层数多一些,?#28909;?~3层,其经济性会比1层要好,因为?#35013;?#21644;顶板这些造价高昂的构件将会?#29615;?#25674;。
3、控制钢筋和砼的用量
具体地体现?#32454;?#31563;和砼的用量指标上,目前的水平是钢筋140~200千克/平米,甚?#31918;?#22810;;影响砼用量的是?#35013;?#21402;度,有500mm厚的,也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系,层数多,摊销下来的指标就很低。
4、顶板不安排消防通道和大型苗木
建议控制覆土厚度,在地下室顶板部位不要安排消防通道和大型苗?#23613;?br /> 5、基?#21448;?#25252;兼顾经济和安全
在能够保证安全的情况下尽量优化方案,?#38750;?#26368;大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺,否则将来会面临被索赔的问题。
6、尽量用本期或前期开挖土方回填
对于土方工程量较大的项目?#21046;冢?#38656;考虑到开挖土方的可利用性,对于开挖出来的土方,尽量用本期或该项目的前期回填。
7、高档楼盘才考虑面层处理
豪华的表现首先集中在地面处理上,其次是墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用?#25512;?#25110;?#19981;?#38754;层,要视项目档次而定,建议高档楼盘才考虑面层处理。
8、人防工程只设计外防水就够了
一般来说,人防工程只设计外防水,防水层不准做两道,如果怕漏,要从施工管理上?#20197;?#22240;,而不准通过额外花费来补管理上的漏?#30784;?br /> 9、其他设计优化细节
(1)方柱比圆柱便宜,每平方米的模板和抹灰至少节省10元,甚至15元。
(2) 天花不要抹灰,直接做涂料(有些地区天花不抹灰也不刷涂料)。天花因为有大量的?#28023;?#25152;以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上。
(3)少设计?#21018;档疲?#28783;火通明是浪费。
(4)如果能做成自然通风的地下室,那么机电工程将会节省相当的费用,?#28909;?#21508;?#22336;?#31649;和风机就可以省掉。
(5)机电工程在设计上需要合理设置水泵房、消防等控制中心位置,以最适合的位置以减少各管路长度;合理选用各管?#27169;热?#39044;埋的电线管用PVC管,从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管(当地有强制规定的除外)等等。
 
四、地面以上建筑
从物业类型上看,小高层与高层、超高层的造价差别并不大,现在的住宅设计在结构上基本都是 “框剪”体系,与层数无关,所以在钢筋和砼的含量上相异不明显;但是对于别墅这类低层建筑来说,就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了,太浪费!
1、注意赠送面积和屋顶造型
此处的建筑工程,已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目,所?#26434;?#21709;造价的因素集中在钢筋和砼的用量,以?#25300;?#38754;造型。影响钢筋和砼用量指标的还有一个隐性因素,即“赠送面积”,应说明赠送的部位和面积数量。屋顶造型影响单方造价水平明显,越是层数少的建筑物,分摊的成本越高。
2、外墙不一定要做防水
此项摊至地上建筑面积一般约为20~30元/平米(仅厨卫与屋面),外墙不一定要做防水,有些地区外墙全部做防水,造价增?#21448;?#23569;40元/平米。
3、入户门的材质和边条
如果是木质入户门,其造价与木材的种类有关。另外,装饰性的边条,如果是整块木料加工而成,造价昂贵,相反如果是多块木片叠合而成,则相对便宜,这一项费用?#25307;?#26126;显。
4、“窗积比”尽量控制在 0.25
这一项?#25307;?#21644;弹性都很明显。目前,外立面的门窗与建筑面积(仅限所在楼层)之比,即“窗积比”约为0.25~0.3(北方一般在0.25左右),尽量控制在 0.25。如果门窗用后装法施工,将出现附框的费用,相当于每平米建筑面积增加造价10~15元。
5、保温工程
属于地方性工程,与地区气候条件有关。目前以50mm~110mm苯板保温为主,华东地区是采用内外两道保温砂浆。
6、普通项目的“?#20132;?#27604;”控制在1~1.3
这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。外立面装饰面积与建筑面积之比,我们称为“?#20132;?#27604;”,普遍的数字是1~1.3;对于联排别墅或独栋别墅来讲,?#20132;?#27604;目前大部分在1.8~2.1之间,甚?#31918;?#39640;。在设计上,控制外立面的层?#35859;?#20250;大大地降低?#20132;?#27604;。
7、一般装饰控制在10~20元/平米
豪华装?#25105;?#20010;需要50万元,普通装?#25105;?#20010;只需要不到5万元。此项的单方指标受层数的影响较大,但一般在10~20元/平米,最高不超过25元/平米。
8、公?#37096;?#38388;适当减少高规格产品
设计?#26412;?#37327;减少公共部分空间,对于中低档项目,在选材上一定要选小规格产品,这样比较经济。另外就是取消石材点?#28023;??#28909;?#36386;脚线、波打线等。
9、给排水?#20302;?#22312;选材和功能上省钱
对于给排水?#20302;?#30340;优化:一是管材的材质,?#28909;?#25490;水?#20302;?#35201;选用UPVC,而不是金属管?#27169;?#19978;水管道要选用普通材质而不?#21069;?#36149;的新产品;二是?#20302;?#30340;功能要讲究,?#28909;?#19981;要选用造价昂贵的同层排水。
10、安防工程重在功能,少用噱头
造价有相当的弹性。主要表现在功能上,尽量不要用噱头一类的功能,另外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色,彩色的贵一倍多。
11、电梯工程单方造价与面积直接相关
一是功能,太多的功能没有必要;另外一点是选配的标准,?#28909;?#23618;门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板。电梯工程的单方造价的高低,与其所服务的面积直接相关,对于一个10层左右的小高层来说,如果是一梯?#20132;В?#20854;电梯摊销的成本非常高,如果是一梯三户或四户,则成本成倍地下降。
12、普通建筑物不用设置泛光照明
安装在屋顶上的灯光,每栋5万元造价是适当的,普通的项目不需要设置泛光照明。
13、变配电工程的4个成本优化点
可优化的项目是变配电工程,主要体现在设计上,以KVA为指标,每一单位的成本是2000元/KVA左右,可注意以下几点:
(1)高低?#26500;?#21644;元器件在品牌和厂家选择上很重要,能用合资的就不用进口的,能用国产的就不用合资的;
(2)对于电缆,能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆(包括插接母线),能用阻燃的就不要用?#31361;?#30340;;
(3)对于面积很大的地库,可将发电机房分成多个发电机低压房,虽?#36745;?#21152;?#35828;脱构瘢?#20294;总造价是要减少很多;
(4)室外管网工程需要在分判的时候划分好合同范围,对于室外工程的土石方开挖与回填分判给一?#19994;?#20301;去做。
14、景观工程“少?#37319;?#27700;”,围墙多镂空
室外工程主要包括两方面,一是景观工程,二是小区围墙工程。
(1)控制景观工程造价
一是硬景太多,除了造价昂贵之外,给人的印象也脱离不了“石屎森林”;二是不同?#20998;?#21644;规格的植物价格差异非常大,一棵海枣要几万甚至10万,而一棵本地的榕树或樟树,估计就是3000~5000元。三是控制水景,水景造价昂贵,运营费用高,既耗电又耗水,后期不能经常使用。
(2)小区围墙少一些,镂空多一些
要注意用料尽量地少,镂空多一些,灯光少一些。此外,门楼的成本可以说是无底洞,一个门楼花100多万并不罕见。

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