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战略破局:成长型房企要“去开发”而不是“去房产”

《明源地产研究》60期
2016-01-22 15:24:09
人物:康红恩    企业:融侨集团副总裁兼首席投资官
导读:面对困境,退出房地产业不是也不该是最优选项,除了开发,行业产业链中仍有很多价值点有待挖掘,?#34892;?#20225;业应该“去开发”而不是“去房产”。
面对房地产下半场的创新时代,企业尤其成长型的?#34892;?#20225;业,决策者、高层管理人员、经营班子都应该认真思考战略。因为大企业?#28304;?#30340;成本相对比较低,可以在很多行业、城?#23567;?#20135;品类型上做大?#24247;?#23581;试,无论哪一个部分出现一些问题都有调整?#30446;?#38388;和余地。可是,?#34892;?#20225;业的?#28304;?#20195;价很大,犯一次错误就可能对未来发展带来根本性的影响。因此,白银时代?#34892;?#20225;业要战略为王。
战略不能简单?#30446;康?#19977;?#21073;?#20225;业的高管应该花最多的时间想战略,去想?#36739;潁?#32780;不是贸然做很多事情。发展并不代表着不可?#26434;?#22238;,不代表不可以停下来好好想想未?#19995;?#21738;里,发展?#36739;?#22312;哪里。当战略清晰了以后,做任?#38382;?#24773;才不会犹豫,才会充满信心和决心。无论是选择转型,还是选择发展、升级、退出,这都是绕不开的问题。
 
一、不能再打?#20301;?#25112;,一定要上正面战场拼杀
《免?#36873;?#36825;本书告诉大家,线上空间越?#19995;?#25509;近无限,存储成本越?#19995;?#25509;近免?#35757;?#26102;候,无限则意味着不再具有稀缺性。线下物理空间是有限的,因此,相?#35748;?#19978;?#30446;?#38388;就体现出了稀缺性。从某种程度上来说,房地产开发商是最大的平台公司,房地产是最大的平台行业。因为房地产的物理空间本身是一个非常好的平台,站在这个平台上,可以畅想无限未来。
当然,要看得清行业的未来,?#35759;?#38750;常大。当前,整个行业都在去杠杆,高杠杆时代一去不复返。可是,大家对城市的选择越?#19995;?#21516;质化,所有的规模型房企和?#34892;?#25151;企都扎堆进入相同的城市,高地价将成为一种常态,而高地价必然带来高杠杆、高周转。面对现实,?#34892;?#25151;企不能再打?#20301;?#25112;,而要敢于打正面战。
第一、区域型、本土型的房企,特别是小的本土房企,原来具有区域优势,因而具有相对的成本优势。可是规模型房企进入以后,后者有集中采购、协同效应,本土房企的成本优势不再明显。
第二、区域型的本地房企,原?#19995;?#26412;地区有品牌价值?#25512;?#29260;优势,可是随着这些规模型房企进入这个城市,小企业的品牌价值将?#26438;?#38477;低。
第三、过去可?#20113;?#36164;源拿地,今天的拿地市场已经越?#19995;?#36879;明。
第四、过去拿地总的资金成本不高,今天拿地总价越?#19995;?#39640;。
第五、过去可以用故事,用概念,用内容购地,今天这种玩法?#35759;仍嚼丛?#22823;。
因此,过去习惯于打?#20301;?#25112;的?#34892;?#20225;业,必须要敢于直面这个行业的正面战场。因为在正面战场的较量中,考验的是一个企业的体系、投资能力、融资能力,更主要的是涉及到企业的决心、信心和勇气。而这些都来?#26434;?#20320;已经真正的想明白战略——有战略你就有决心、?#34892;?#24515;;有战略,才会有打法,有好的手法、手段,有好的运作策略、思路和商业模?#21073;?br />  
二、?#34892;?#20225;业应该“去开发”而不是“去房产”
面对困境,退出房地产业不是也不该是最优选项,除了开发,行业产业链中仍有很多价值点有待挖掘,?#34892;?#20225;业应该“去开发”而不是“去房产”。
1、旅游地产要进入4.0版本
住宅地产不好做了,旅游地产、物流地产、养老地产等“新地产”成为新的投资?#36739;頡?#20197;旅游地产为例,现在的旅游地产如果要做的话,一定要进入4.0版本。
旅游地产的1.0版本就是拿了旅游的概念和旅游的内容圈地,旅游本身挣钱不挣钱不重要,只要地产挣钱就可以;2.0版本是旅游和地产都要,二者都有盈利模?#21073;?#25105;把3.0版本形容为“旅游的归旅游,地产的归地产”。全国大部?#20540;?#22320;?#21073;?#20174;?#31995;?#21271;,有的地方适合做旅游,但并不适合做地产,有的地方适合做地产,但并不适合做旅游,两者不要简单的牵?#23545;?#19968;起。
旅游是一门专业,?#34892;?#22320;方就适合干旅游,?#36864;?#24615;收门票,投入少,现金流好。收门票和卖房子是两个不同的问题,能卖门票的地方不一定能卖房子。过去做旅游地产是重资产的投入,4.0版本应该做旅游和相关产业的股权投资,与其花20亿在一个地方做旅游地产,不如拿20亿投几个相关产业的上市公司。
2、大中城市郊区的旅游小镇是未来的机会
第一种是全国性的旅?#25991;康?#22320;加上全国性的房地产市场,?#28909;?#19977;亚。
第二种是全国性的旅?#25991;康?#22320;加上区域性的房地产市场产品。这个产品类型具有一定的挑战和?#35759;齲?#20294;如果是类似于云南丽江这样的地?#21073;?#33258;己本身是全国性旅?#25991;康?#22320;,也可以成为区域性的房地产市场,因为重庆和成都飞到丽江在一个小时之内,很多人在丽江买房子,包括昆明人。但目前,这种产品类型还具有一定的不确定性——丽江一年的游客三千万,全国性的旅?#25991;康?#22320;没有问题,但区域性的房地产市场本身是一个相对模糊的概念。
第三种是大中城市郊区的旅游小镇项目。上海周边的南通、昆山、太仓、常熟以及宜?#35828;?#22320;的旅游地产项目,目标市场无一例外都是上海,而我们讲的产品类型?#24247;?#26356;多的是本地化的需求。上海周边没有太多独特性和稀缺性的东西,所以当所有的项目都围绕着上海市场的时候,项?#24247;?#21334;点就成问题。而郊区蕴含了这个项目所在的城市配套,这个配套不仅仅是?#34892;?#30340;,也有无形的。
旅游小镇项目是一个具有现代生活功能、城市功能配套的现代化城区和社区,只不过说现代化的城区和社区里面加上了旅游休闲度假的功能。旅游休闲度假功能是人们生活方式升级的重要领域,这样的产品未来一定能成功,因为它关注的就是本地化的需求,而且是满足本地化升级的需求,这是旅游地产未来的机会!
旅游地产的未来存在两种投资机会,一是都市商旅文综合体项目,它是商业升级的需求,同时将文化、艺术、商业有机结?#31232;?#30446;前,文化艺术本身已成为人们休闲度假的重要方?#21073;?#22240;此,这样的结合必然能够提供更高层次的生活体验。另外一个是旅游休闲地产和传统住宅的融合,在投资中加入休闲度假功能,也将成为引领生活方式的新产品。

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