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解读平安,看“房企+金融”的4种姿势

《明源地产研究》59期 胡航
2015-11-18 14:33:31
人物:    企业:
导读:房地产介入金融的案例在近两年非常多,有入股银行的,有设立基金的,有尝试众筹的。另一个方面,金融机构也想通过合作,“渗透”到房地产行业,为自身综合平台的搭建开辟道路。因此,“房企+金融”是今后跨界结盟的重要特征。
除了行?#30340;?#30340;结盟,在传统住宅市场空间受限的压力下,不排除为了破局而有更多的跨行业“强强联姻”之举。房地产介入金融的案例在近两年非常多,有入股银行的,有设立基金的,有尝试众筹的。另一个方面,金融机构也想通过合作,“渗透”到房地产行业,为自身综合平台的搭建开辟道路。因此,“房企+金融”是今后跨界结盟的重要特征。
    包括银行、保险、信托、基金、民间财团、企事业单位、国外资金方等等,都可以和房企发生的“资金纠葛”,主要有信托和股权私募基金两种模?#21073;?#20449;托产品会跟投资人明确产品具体的期限,?#28909;?#21040;了24个月资金+利息必须返还给客户,还会给出一个预期收益率;股权私募基金可?#26434;?#22320;产企业自己成立,也可以通过第三方机?#32929;?#31435;,后者的管理要点类似信托。
    现实中,各种模式经常是混用的,因此我们举一个金融模式的综合应用案例。万科总裁郁亮曾说,“平安是今年以来买地最多的发?#32929;蹋?#37329;融在中间扮演了非常重要的角色”。平安集团近年来介入房地产的动作频?#20445;?#25105;们从平安集团的案例来看金融和房企合作的4种“姿势”。
 
动作一:与房企合作拿地
    平安集团为发展不动产投资业务而设立了专业子公司平安不动产,经过近10年发展,平安不动产通过自建和收购,在?#26412;?#19978;海、广州、深圳、成都、重庆、武汉等一二线重点城市累计持有商业地产面积超过160万平方米,包括深圳平安金融?#34892;摹?#26477;州平安金融?#34892;?#22823;厦、成都平安金融?#34892;摹?#27494;汉天地企业?#34892;?5号项目、郑州平安金融大厦、沈阳平安财富?#34892;摹⒈本?#24179;安国际金融?#34892;?#31561;物业。
1、平安拿地的三大特点
  • 1)投入大:2014年8月-2015年2月拿地总价为300多亿。在?#26412;?#20170;年的首场土地拍卖中,平安与华润置地、招商地产、九龙仓集团联合拿下两宗土地,总地价高达86.9亿元。两天之后,平安再次联合华润置地和?#26412;?#39318;开拿下位于丰台区的白盆窑地块,总价为86.25亿元。
(2)位置好:平安多在一线城市拿地,按照其拿地总量排序?#26469;?#20026;上海、?#26412;?#24191;州、杭州、南京。
(3)伙伴多:目前平安已经跟众多房企合作拿地,如朗诗、金地、招商、上海建工、首开、华润、九龙仓等。
2、平安合作的房企的两大原则
    一是其合作房企基本是本土的前三强,全国的前20强;二是平安拿地基本不参与开发,只进行财务投资。平安不动产的投资路径以财务投资为主,并不会介入到后期开发,平安的高层领导曾经对外公开发表过相关意见:“大部分的项目都会?#25512;?#20182;房企合作,不会单干,目的也不是做传统的开发商”。
 
动作二:入股房企
    保险公司正在通过各种途径进入房地产领域,频频现身房地产大股东名单。截至2014年底,133家A股房企中,有险资进入前十大股东之列的房企达21家,占比达到15.8%。其中,中国人保入股5家房企,安邦保险入股4家,中国人寿入股3家,生命人寿入股2家。最新交易的主角中国平安之?#23433;?#19981;十分活跃,不过一出?#24535;?#26159;大手笔,而且入股的是港股企业。
    今年4月,中国平安人寿保险股份有限公司已与碧桂园签署战略协议,拟出资62亿港元(约合人民币50亿元)收购碧桂园9.9%股权,成为第二大股东。两家公?#31350;?#32852;手对接及开发碧桂园逾200个现有项目及逾35万户业主的小区资源,借此加强小区产业链,发?#36141;?#30422;全生命周期的综合业务平台。
    值?#31859;?#24847;的是,中国保监会刚刚于3月31日发布了《关于调整保险资金境外投资有关政策的通知》。?#30340;?#20154;士认为,这可能预示着未来会有两个大方向供险资选择:第一是在境外市场上谋求新的投资产品,进而和国际资本接轨;第二则是对国内部分价值低估的产业,?#28909;?#25151;地产?#21040;?#34892;股权投资。
 
动作三:为房地产提供金融产品
    平安围绕房地产行业核心业务,推出覆盖全产业链的创新金融产品,通过房产电商平台整合金融资产。
1、平安好房的业务构成
    2014年5月,平安集团旗下的平安好房网正式上线。平安集团打造这一房地产电商平台,是基于其打造综合金融服务平台的布局。平安好房是作为平安集团“医、?#22330;?#20303;、行、玩”五大门户之一,平安意图将金融服务融入这些个人生活场景中,打造“一个客户、一个账户、多个产品、一站式服务”的综合金融服务平台。
    平安好房最大的看点就是打造去中介化的二手房交易平台,通过人工验证,保证房源的真实性,在用户达成交易意向以后,提供标准化的签约、审税、付款、贷款等服务,这些交易服务全程免?#36873;?#36890;过这一平台,实现个人买家和个人卖家的对接,由平安来提供免费的交易流程的服务。
    平安好房的业务包括新房买卖、二手房买卖、租房业务、好房宝业务、好管家业务五大板块,其中个人通过该平台买新房,不用付费;二手房买卖、租房业务,都是个人对个人模?#21073;?#20813;佣金;好房宝是一个类似于余额宝的互联网理财产品;好管家业务则是实现通过这一平台寻找家政员。
表1  平安好房与房金所的金融产品对比
发布方 产品  产品期限 说明
平安好房 好?#30475;?br />   好?#30475;?#26377;抵?#28023;?/td> 最长一年 贷款额度为抵押物估值的70%;
贷款利率:11%(首?#28023;?3%(二?#28023;?/td>
好?#30475;?#26080;抵?#28023;?/td> 最长三年 贷款额度最高30万;无需房产抵?#28023;?#36151;款利率为16.7%
好房按揭贷 提供首付资金解决方案
好房装修贷 由好房牵头与红星美凯龙、百安居等全国数个大型家居卖场签订协议,好房的客户入住时可获得20万一年内免息贷款,用以在卖场内购买各类家居?#30333;?#20462;用品。
好房宝 好房宝1号 随存随取 首期计划发行规模30个亿,每份认购金额2万元,基金收益部分挂钩平安大华日增利货币基金,而房积金收益则是专门为在180天内通过平安好房网认购新房的消费者准备的,该部分收益为年化6%~8%。
VS其他互联网金融企业推出的首付款金融产品
发布方 产品 资金来源 产品期限 贷款利率 附加条件
房金所 房保贷 P2P 3-12个月 9.50% 信用贷款
房险贷 8% 信用贷款
房抵贷 8.50% 抵押贷款
 
2、平安好房的盈利模式
    个人通过平安好房网进行买新房、买卖二手房、租房等业务,都将是免费,那其盈利模式是?#35009;?引用平安好房网首席运营执行官庄诺的话说就是:“通过在我们的电商平台?#19979;?#25151;,购房者享受到了实实在在的优惠,那么,他?#31361;?#23545;平安品牌产生一定的?#39029;?#24230;,我们希望将这部分客源引导到我们的信用卡、车险、财险业务上,平安后面赚的钱会更多。”
    平安集团对平安好房的定位不仅仅是一个房地产电商平台,开始将其就纳入个人金融服务平台的布局,通过这一平台的平安系合作小伙伴就可以看出来?#21512;呱现?#20184;的合作伙伴——平安付,实现网上购房、线?#29616;?#20184;;贷款合作伙伴——平安银行,提供全程按揭贷款服务;首付分期合作伙伴——平安小贷,提供首付款分期服务;财产保险——平安产险,提供产险等相关保险服务;投资理财合作伙伴——大华基金,为好房宝提供金融增值服务。目前平安集团旗下针对二手?#21040;?#26131;的平安好车网已经上线,其业务模式也是零?#20013;选?#22914;果平安好房的每一个客户都能进入其好车平台等其他平台,其扩展业务会更多。
    当然,平安好房的盈利模式逻辑上成立,但是最终客户的转化率能否达到的预想,一个部门烧钱、多个部门赚钱的模式能否成为现实还存在较大的疑问,这也是目前互联网公司都面临共同问题,我们会?#20013;?#36319;踪研究。
 
动作?#27169;航?#20891;养老地产
    险?#21183;?#20511;自身优势,借助地区的政策支持,尝试进军养老地产,?#28909;?#27888;康人寿的养老社区。2014年3月31日,平安不动产发布首个养老品牌“合悦”,首批包括3个项目,圈地总面积接近24000亩,总投资超过300亿元。“合悦”以全龄化全方位社区服务为特色,旗下包括全龄化适老社区和旅游养生地产两大产品线,包括健康管理、膳食管理、生活管家、养老服务、心灵成长、分时度假等。
    目前养老地产比较普遍的营运模?#21073;?#19968;种是买房后还得交昂贵的年费,?#28909;?#19987;业养老社区亲和源,购买50年产权均价20000元/m2,入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费;另一种则是“以房养老”,?#28909;?#27888;康养老保险产品模?#21073;?#22312;?#26391;?#23558;房子抵押给银行换养老金,过世后可由继承人赎回或者房子归银行或者开发商收回。
    今年6月,平安不动产旗下桐乡合悦·江南项目推出100套限量养生养老住宅,项目同时配备首创的“养老财富计划”:30年后一次性返还全额房款或自第16年起,每年给付业主幸福年金5.5万元,连续给付15年。换句话说,最终产权属于购房人,购房款也最终全额返还买房人。这其实有点众筹的?#25293;睿?#36141;房人筹款,平安不动产背后的平安金融负责投?#35797;?#33829;,养老服务与房子就是购房者的投资收益。

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