當前位置:地產研究首頁 > 推薦 > 正文

做物業不盈利?彩生活告訴你:是打開方式不對!

地產智庫
2018-08-18 23:10:55
關鍵字:碧桂園 時代 利潤 云物業 開發商 供應商 物業公司 明源  
導讀:隨著近期政府在房地產上的調控上頻出政策,定調“房住不炒”的原則,越來越多的房企開始向多元化尤其是存量地產業務邁進,因此最近物業管理企業再次受到投資人的關注。特別是前段時間碧桂園物業赴港上市,大家才猛然意識到, 許多上市物業企業的市盈率已經超過房企,已然成為極具價值成長潛力的投資對象。 物業企業歷經多年的


隨著近期政府在房地產上的調控上頻出政策,定調“房住不炒”的原則,越來越多的房企開始向多元化尤其是存量地產業務邁進,因此最近物業管理企業再次受到投資人的關注。特別是前段時間碧桂園物業赴港上市,大家才猛然意識到,許多上市物業企業的市盈率已經超過房企,已然成為極具價值成長潛力的投資對象。


物業企業歷經多年的發展究竟有了哪些變化?作為花樣年集團下分拆獨立的物管企業、上市物業企業領頭羊——彩生活,早在2014年便另辟蹊徑,走出一條和傳統物業企業不一樣的服務道路,現已成為全球最大的住宅社區服務運營商。其不斷革新的商業模式也成為了業內爭相學習的風向標。


▲ 傳統物業行業三大痛點


在物業企業加速上市的過程當中,部分傳統物業的痛點也日益凸顯,本文通過對彩生活商業模式的洞察分析,為傳統物業企業轉型提供寶貴經驗。



傳統物業企業的現狀痛點


 
一、物業企業收入結構單一,顯現低利潤率

據中指院百強物業企業研究報告數據顯示,2017年作為物業管理行業代表的百強物業企業在基礎物業管理的營業收入平均值達到了74209.9萬元,在地產黃金時代的高增長紅利下,也為這些物業企業帶來更多的管理面積,促進經營規模大幅提升。


由下圖可知,2014~2017年百強物業管理企業的基礎物業管理收入占其營業收入的比重維持在80%左右,大部分物業管理企業現已形成了較為單一的營收結構。

 


在整個房地產企業積極向多元化邁進,探尋更多高價值盈利增長點的背景之下,物業管理企業這種單一的收入結構也反映出其盈利質量不高的問題。就百強物業管理的數據來看,2016與2017年基礎物業服務收入占到了企業收入的80%以上,但凈利潤卻只占整體的60%左右。


傳統的物業商業模式決定了其低附加值收益,與地產開發企業動輒百分之十幾的凈利潤率相比,物業企業在基礎物業服務的利潤少的可憐,2014-2017年百強物業企業的凈利潤率最高也只達到了6%,這種盈利狀態使得物管行業缺乏對投資人的吸引力。為求在資本市場得以生存,部分擁有地產背景的物業企業甚至依靠單向輸血的方式維持其品牌價值,不得不說十分艱難。



2014~2017 年百強物業企業基礎物業服務平均凈利潤率(%)


二、不斷上漲的營業成本與難以上漲的物業費之間的矛盾


為什么說基礎物業管理的盈利增長質量并不樂觀?其中的一大痛點即是其營業成本的不斷上漲,據數據表明2017年百強物業管理企業的營業成本均值達到了56507.1萬元,對比上方的營業收入,總營業成本率達到了77%,高成本依然是疊加在物業管理盈利上的一座大山。


而高昂的營業成本背后主要是人工費用的與日俱增,一般來說物業管理的人工成本占到整個營業成本的60%~80%。如果每年的人工成本上漲10%,相當于整個物業成本上漲5%左右。


尤其是對于一線的實施員工,除了外包的部分之外許多物業企業并沒有為員工繳納社保或公積金等福利,隨著員工從業意識的增強以及地方政府對于企業最低工資標準的提升,這部分也將會是左右傳統物業企業成本的重要因素。


 ▲ 2015~2017百強物業企業營業成本均值


在人工成本不斷上漲的前提下,物業費卻很難得到提升。據百強物業企業報告數據表明,目前百強物業管理企業在管項目的平均物業費在近三年表現“十分穩定”,而其中住宅物業管理費更是低得可憐,三年間僅漲了0.06元/平方米/月。在開發商得益于房價上漲而賺的盆滿缽滿之時,物業費上漲速度甚至都跟不上通貨膨脹。


造成這種情況主要有兩個原因:一是由于物業管理屬于類公共服務,定價權往往受制于地方房管部門的標準,這也使得物業費與市場的敏感性較弱,不能及時隨市場波動而調整。


另一個原因就是業主對于物業管理的意識淡薄,實質上物業費屬于業主在打理其共有部分而必要的支出,物業管理公司只是充當代業主管理的角色。而絕大部分業主仍然對社區管理支出表示不理解的態度,再加上媒體對于社區負面信息的大肆渲染,造成業主與物業企業長期的對立關系,也使得業主對于物業費上漲有強烈的排斥感。

 

▲ 2015-2017年百強物業企業物業管理費情況


這個現象在彩生活也明顯存在,一些物業管理項目管了快20年,物業收費標準還是20年前定下來的標準。而20年前的保安月薪只要400塊,現在4000塊都找不到像樣的保安。正是在不斷增加的管理成本和幾乎不漲的物業費的重壓之下,拋開盈利談物業品質完全是偽命題。




彩生活三大對策助力完善其商業模式


作為物管企業的領頭羊,彩生活也經歷了這些行業痛點,但通過無數次的實踐經驗總結后,彩生活總結出三大對策應對行業痛點,助力完善其商業模式,也不斷拔高其盈利水平。


對策一:以“流量思維+平臺輸出”挖掘社區服務金礦


在完善收入結構,補充盈利短板上,彩生活與社區服務相結合,正將自身打造成一個擁有“互聯網+物業”的社區平臺。


對于社區服務的發展,彩生活曾經向政府提供一份專門的分析報告,結果顯示未來社區服務將會成為國家的支柱產業,也就是占據國家GDP 10%的水平,折算大概10萬億的規模,對比現在的7千億行業規模,社區服務無疑是片巨大的藍海。


作為支撐其理論的結果,彩之云社區APP平臺2017年的用戶注冊量突破1034萬人,年成交額達到了76.14億元,相當于一個中等電商的規模。

 

▲ 彩之云APP平臺成交情況


而靚麗的成績背后,也是彩生活不斷創新商業模式與平臺化的擴張戰略等多重因素所致,可總結為如下兩點:


其一,流量思維挖掘業主場景價值,拓展更多需求發力點。物業管理服務具備與業主形成天然的入口關系,任何社區業主的行為都將是流量的體現。而通過互聯網技術與大數據對這些流量進行分析,可以濃縮為一個個用戶的畫像,以便于對用戶提供實時所需的精準服務。


譬如將傳統的門禁引入流量思維之后,不僅可以記錄業主的出行時間,出行頻次等,還可以將門禁上投放的廣告進行流量變現,獲得額外的收益。


積累下來的數據資源使得彩生活對于業主的洞察顯得更為準確,2017年彩生活在社區金融上的交易額5.77億元,復購率也達到70%以上。正因為對于業主的數據洞察,使得彩生活已然能夠精準鎖定業主金融需求,并且能控制住企業自身的借貸風險。


通過收集用戶大數據作為依托,彩生活目前已經形成了一個滿足業主家庭多樣化需求的B2F生態圈,從最基本的物業服務(維修、清潔、租房等)開始,不斷拓寬生態圈服務外延,挖掘更多業主需求,打造大社區產業體系。

 

▲ 彩生活生態圈


其二,輕資產輸出模式吸納海量用戶資源。外延增值服務拓展模式更多地需要用戶群作為支撐,“得用戶者才能在互聯網時代獲得競爭的勝利”,這是彩生活成立以來一直所秉持的社區服務理念。


如何低成本地獲得用戶資源,傳統的物業企業重資產并購模式已經不再適應彩生活平臺模式的推廣。2016年后,彩生活提出了多樣化的企業合作戰略,其中小股操盤成為其拓展增值服務合作的首選方式。


通過參股合作物業企業5~20%的股份,彩生活不僅可以按照股權分配物業收益,更重要的是,彩生活將其整個社區平臺移植到一個個未被開墾的處女地上。吸納了更多業主群體的同時也盤活了所在社區的商業資源,進一步完善社區生態圈層體系。


未來彩生活甚至可以不采用并購的形式,而通過押金的形式直接輸出彩生活的平臺體系。可以看到公司對于用戶與平臺價值的關注程度遠遠高于對其他企業的控制權,而在此戰略的實施之下,彩生活的平臺合作規模也加速擴張。截止到2017年,基于平臺合作的管理面積達到了約4.8億平方米,已經占據了集團整體管理面積的一半以上。從0到1,再到如今的行業領先,彩生活未來的合作面積與用戶規模將會隨著合作方式的拓展而進一步得到發展與鞏固。


▲ 2012~2017年彩生活管理面積數據

 
對策二:服務標準化,降低后臺人工成本


任何企業都存在其管理瓶頸的問題,對一般的物業管理企業而言,做到三五百萬平米,五六十個小區,規模是基本上就達到了一個管理極限。尤其是附加不斷上漲的人工管理成本的影響,彩生活是如何在幾億平方米的范圍做到精細化管理?


在多年的物業管理實踐經驗之上,彩生活正逐步通過平臺化取代人工管理職能。利用信息平臺將基礎物業管理當中的各類服務進行標準化、訂單化處理,基層服務人員可以按需領取,實現多勞多得。同時也減少了后臺管理人員需求,降低人工成本,綜合提升管理效率。


例如彩生活目前打造的“北斗七星系列”產品,將各項物業服務流程上實現了管理平臺化操作。E費通平臺將物業收費按流程解構,只需將收費科目按標準依次填入,就能自動生成每日財務報表,通過這個方案現已降低了70%的財務人員成本;E維修打造了第三方平臺,建立了維修人員與業主的溝通橋梁,避免了自養維修人員帶來的成本;E安全將所有巡邏路線拆分為多個訂單,每個訂單包含固定時間與地點的巡邏路線,安保人員可以直接領單完成任務,免去了管理人員的安排分配,通過平臺直接對基層員工進行賦能。

 

▲ 彩生活北斗七星系列產品


類似的產品還有很多,那是否意味著未來物業管理會是“無人時代”?通過彩生活的管理經驗證明,未來整個行業從事后臺管理職能的人員可以被取代,但是能洞察用戶需求、持續挖掘用戶信息的“人工管家”將會是未來物業企業間競爭的關鍵所在,畢竟人才是建立信任關系的主體。


 
對策三:“彩惠人生”全新模式,多方共贏

為緩解物業企業與業主在物業費上的對立關系,彩生活以“為客戶創造價值”作為核心價值觀,2018年年初打造了“彩惠人生”服務平臺,引入社區服務的供應商,成功實現了物業企業、供應商戶、業主共贏的局面。


“彩惠人生”簡單來說即是針對物業收費關系改善的一次創新,通過將商家引入其平臺進行推廣,彩生活把商家的廣告渠道費用全部以返利的方式回饋消費的業主,實現物業費的抵扣與減免。


對于業主而言,購買商品的同時減免了物業費,得到了實質的優惠;而商家也建立了穩定的社區推廣渠道。最重要的是,它一定程度上緩解了業主與物業公司的對立情緒,以返利方式降低將業主與物業費的強關系,這也使得物業企業在提升物業管理費上有了一定的話語權。從業主的心態上來看,減免物業費的方式讓人興奮,物業公司便可伺機與業主協商上漲物業費,反正也可以通過購物來進行減免。

 

彩惠人生模式介紹


自該平臺模式上線以來,已經有將近60萬的用戶在彩惠人生平臺上進行交易,交易額達到了2978萬元,而免去的物業費達到了1328萬元,占到了交易額的一半左右。而供應的產品類別也達到了20多種,品類以社區居民最為剛需日常生活消費品為主,利用社區大數據以及在社區建立的二級物流中轉站,這些商品以更精準更快捷的方式提供給業主,而彩生活也在這過程中不斷累積業主信用,提升品牌價值。


通過挖掘社區服務金礦、服務標準化、“彩惠人生”新模式這三大對策,彩生活成功化解了行業發展過程中出現的多個痛點。

 

▲ 彩生活三大對策解決物業行業痛點


彩生活為其商業模式不斷注入新的內涵,也為其創造了更多的高價值盈利增長點。在2017年彩生活的收入結構中,增值服務以17%的占比卻撬動了企業整體31%的利潤。


2017年彩生活業務收入與毛利結構



結 語


偉大的企業都不是在一天造就的,在互聯網技術飛速發展的當下,彩生活積極順應時代變革,將“物的管理”轉變為“人的服務”,持續探求現代大眾社區消費需求。彩生活將“互聯網+”思維執行落地改變了整個物業管理行業的生態,也顛覆了傳統的物業管理商業模式。相信在未來,這種成功的社區服務商業模式會逐步得以其他企業的借鑒,最終推動整個行業的良性發展,也將催生出更多諸如彩生活一樣的創新型物管企業。

﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌﹌


掃描下圖二維碼,立即體驗直連業主的新神器!

大號正方形底圖模板云物業加二維碼.gif


相關閱讀:

群英会20选5稳赚