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排名飚升114位!碧桂園成為世界500強后這1年,在想什么做什么?

地產智庫
2018-07-27 17:24:52
關鍵字:碧桂園 時代 投資收益 租賃 招募 供應商 明源  
導讀:今天,明源君想說說碧桂園,從一個大家可能沒有想過的角度。 一年前的2017年7月20日,《財富》雜志發布2017年世界500強排行榜,碧桂園以約230.4億美元的營業收入首次上榜,排名467位。 2天前的2018年7月19日晚,《財富》發布了2018年世界500強排行榜,碧桂園以335.7億美元的營收再次上榜,排名大幅上升114位,至353位。成為近年來排名提升最快


今天,明源君想說說碧桂園,從一個大家可能沒有想過的角度。

一年前的2017年7月20日,《財富》雜志發布2017年世界500強排行榜,碧桂園以約230.4億美元的營業收入首次上榜,排名467位。

2天前的2018年7月19日晚,《財富》發布了2018年世界500強排行榜,碧桂園以335.7億美元的營收再次上榜,排名大幅上升114位,至353位。成為近年來排名提升最快的公司之一。

 

成為世界500強之后,碧桂園在想什么?過去這一年,碧桂園發生了什么?

平常大家看到的消息,都是零散的,比如“碧桂園進軍農業”、“碧桂園進軍科技小鎮”、“碧桂園招了好多博士”、“碧桂園施工使用了SSGF”等等。

如果單個解讀這些具體的行為,可能沒辦法完全搞懂其背后的邏輯,也不明白這些行為,最終如何形成合力,讓碧桂園業績增速如此之快。

 

明源君最近通過各種渠道,深入了解和研究了碧桂園。

明源君認為,對于世界500強級別的超級企業來說,社會對其的期待很高,其經營中的責任、風險都將加大。其邏輯和一般規模的企業,已經完全不一樣了!

如果站高一點看,碧桂園那些看似毫不相干的行為背后,就有同一個邏輯……



01


碧桂園有2個目標

第一是業績

第二是讓利益相關方滿意

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我們先來看兩組數字:

截至2017年年底,碧桂園在國內有1456個項目,分布在全國30個省份的768個城鎮。

到2018年,碧桂園已經有18萬名員工,服務100多萬個家庭。

這兩組數字都是驚人的。

 

企業到了這個規模,已經成了很多人日常生活的一部分。

所有這些項目的修建、銷售乃至入住,以及入住之后的管理,再加上碧桂園別的經營活動,會涉及到各種各樣的利益相關方。

 

下圖是碧桂園總結的9個利益相關方,包括內部員工、外部合作企業,以及政府等等,均有日常的溝通機制。

 

 

碧桂園意識到,幾乎每件工作,都會涉及一個乃至多個利益相關方,而無法獨立完成,一旦利益相關方有比較大的意見,工作的效率和企業的品牌就會受到影響。


因此,碧桂園內部決定工作輕重緩急的判斷依據,除了“對公司業務發展的重要性”以外,還有一個維度,那就是“對利益相關方的重要性”。如下圖所示,我們可以看到,在2個維度上都非常重要的,就是右上角的6個事項。這6個數字分別代表什么呢?



具體來說,上面陰影區的這6個數據分別對應著下面的6件事:

1、人才引進和團隊建設;2、員工健康與安全;7、產品質量管理;

8、客戶服務和滿意度;14、綠色建筑研發與實踐;17、參與社會公益。

 

這6個方面,也就成了碧桂園工作的重中之重!明源君下面重點講與這6個方面相關的3件事情:

1、隨著規模擴張,碧桂園每年進新人很多,碧桂園如何讓他們快速融入企業,發展進步?

2、碧桂園項目數量越來越多,在2018年全國項目已經超過1900個。管理難度與日俱增的情況下,碧桂園如何管控產品質量?

3、巨頭一定要有超前的眼光,才能避免行業性風險。碧桂園如何做面向未來的小鎮、長租公寓等布局。

 


02


企業競爭,歸根結底還是人才的競爭

碧桂園5年

能把一個應屆生培養成項目總

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碧桂園發展的速度一日千里,規模擴大一次,或者每新進入一個區域,就需要新的區域總、項目總、總監,等等。

碧桂園發展如此之快,訣竅就在于,每個區域都是一個小碧桂園,都能打仗。

說到人才,大家總是提到碧桂園的共享機制。實際上,那不是唯一的成功秘訣,否則就無法解釋那些向碧桂園學習的,甚至給錢更大方的房企,發展緩慢。

 

碧桂園始終堅信優秀人才是不可或缺的戰略性資源,人才自身發展進步了,企業自然也就發展進步了。

人才無非通過2個渠道獲得,校招和社招。

碧桂園校招力度很大,一年能收十幾萬份簡歷。而通過碧桂園校招的難度也很大,從簡歷數量和最終錄取數量來看,每100人里只有2人入選,這也保證了入選人的精英性質。

 

這些校招生,來自全國各地,本身專業也不相同,如何能快速融入碧桂園?

碧桂園把校招生叫“碧業生”,設立專屬保護期1年,不占用人單位編制,不承擔業績壓力,除碧業生個人申請,用人單位不得進行除名或開除等措施。

這就保證了人才不會因為個人之外的原因,在第一年流失。

1年后根據日常表現和定崗定級答辯進行定崗和定級,對優秀的碧業生進行晉升激勵。

 

“碧業生”的培養過程遵循“721”法則,即70%時間用于技術實踐(即輪崗制&在崗實踐);20%時間向他人學習(即導師制),10%的時間用于培訓。

 

碧業生入職培訓由人力資源管理中心舉辦,各用人單位協辦,歷時15天,有8種學習模式。如下圖所示:

 

 

導師制則包含職業導航師、專業輔導人、職業引導人。職業導航師需要與碧業生共同制定學員個人發展計劃,并遵循SMART的原則,每季度制定培養計劃,每月進行面談總結,計劃與總結必須起草流程,流經所在單位人力負責人、所在單位負責人,最后抄送至集團培訓與發展部。

 

碧桂園最具創造性的培養方式,可能就在于“在崗實踐,輪崗學習”。

輪崗學習能夠起到多崗鍛煉,培養復合型人才的作用,同時加深了各部門之間的理解。碧業生除了在區域平臺輪崗外,亦可申請到集團輪崗。

通過這個過程,碧業生對各個崗位有了比較清晰的認識,對自己的喜好也有認識。

輪崗計劃具體如下圖所示:

 


碧桂園發展很快,所以“碧業生”們個人的發展也很快:

定崗定級后。內部盤點評審為優秀學員的。發展目標是:

在1-2年內培養成主管;在2-3年內培養成經理;在4-5年內發展為項目總/總監; 

有這樣的發展速度,人才當然夠用,有這樣的升職通道,當然也就能留住人才。

 

一年“保護期”之后,各種培訓和提升還在繼續。

在碧桂園內部,只要你想學,不愁沒有資源。碧桂園擁有1507門認證課程和1179位認證講師;學習平臺形成了PC端E-learning平臺(2126門課程)、移動端i尚學習公眾號及i尚學習APP(2521門),達到想學就學,隨時隨地學習。在這樣的環境中,有雄心的人當然有機會脫穎而出。

 

根據不完全統計,在幾年時間里,“碧業生”有超50人成長為區域總裁、區域總裁助理、項目總經理、職能總監,超350人成長為經理級帶領團隊,有力支撐了碧桂園近年來海內外業務的快速發展。

 

當然,除了校招,碧桂園還有其他人才計劃,總體如下圖所示:


 

其中,每個計劃都對應著一個層次的人才蓄水池,如下圖所示。

區域總裁、項目總經理,都有對應的計劃,只要需要,就可以輸送人才到關鍵崗位。

這也是碧桂園在快速發展過程中,甚至進入眾多陌生城市,人才始終能跟得上、打得贏的原因。


 

這里面特別值得一提的是碧桂園的未來領袖計劃,自2013年啟動全球招募,迄今為止吸納來自哈佛、劍橋、牛津、帝國理工等全球頂尖高校優質人才超過660人。

三年來,經過集中培訓、高管帶教、總部輪崗、一線實操、項目掛職、線上沙龍等密集培養,逾145名學員在入職2-3年成為區域總裁、項目總經理等,并有近130名學員發展為項目副總經理、職能副總監等核心管理人員……

 

 

03


造出好房子,保證工程質量

一要靠制度,二要靠技術

三要靠用心設計

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前面說到,碧桂園認為,產品質量管理,是“對公司業務發展”和“對利益相關方”都很重要的事情。幾乎是頭等大事。

碧桂園現在全國項目超過1900個,其管理難度不言而喻。具體怎么管?一般通用的管控供應商、材料、施工等的手法之外,有以下一些比較獨特的措施:

 

一、制度層面:設置10條紅線,嚴格執行、飛行檢查

 

碧桂園的“十條紅線”是針對開發過程中可能出現的重大質量問題,例如結構安全、滲漏開裂、觀感、成品的破壞、一些安全漏洞等等,對客戶使用、對客戶的感受有嚴重影響的,來制訂的。


“十條紅線“是結合已交付項目的維修記錄所統計的高頻問題,還有一些行業共識,所制定的針對性的質量標準。


碧桂園“十條紅線”2018年7月重新修訂以后的版本,把一些客戶體驗不到、但危害很大的,比如說結構、基礎的問題提出來,專門寫了一章。具體的“十條紅線”如下:

 

結構安全

1.按圖施工(含變更)

2.按規范驗收

3.結構安全可靠

4.樓板厚度偏差不大于2cm且合格率大于70%

 

兩防底線

5.砌體頂磚、掛網符合兩防要求

6.防水及構造符合兩防要求

 

過程監控

7.嚴格執行外墻淋水試驗,衛生間、陽露臺及屋面蓄水試驗

8.原材料試驗

9.①土建移交工作面需驗收合格、書面簽字

   ②交付前必須進行模擬驗收及整改

 

重點工藝控制

10.①門檻口、擋水石須濕貼

     ②外墻石材、面磚安裝牢固

     ③欄桿安裝牢固

     ④衛生間插座PE線與等電位線可靠聯接

     ⑤斜屋面瓦安裝牢固

     ⑥外墻洞口封堵符合抗滲要求

 

為了保證紅線成為底線,除了宣傳培訓,碧桂園制定了各種具體到人的獎懲措施。

集團工程管理中心還專門成立飛檢小組,不通報到各地項目進行突擊檢查,發現問題立即發出整改單、警示函、罰款單等。

 

二、技術層面:SSGF克服傳統工法缺陷

 

曾有人問碧桂園集團總裁莫斌,發展太快,1000多個樓盤,內控能不能跟上?莫斌強調,SSGF工藝就是答案!通過它,房子的質量會越來越好。這種工藝體系如下圖所示:

 

 

外墻、窗邊滲漏,空鼓、開裂、維修困難、自然資源浪費和環境污染”,這些行業“痛點”,SSGF工藝都可以解決。如下圖所示:

 

 

同時,因為有高處作業封閉防護性好的爬架和能對施工用水和雨水進行封堵引流的樓層截水系統,SSGF工業化建造體系非常利于全穿插施工。


附著式爬架跟隨樓棟主體進度爬升,主體施工完后半個月解體拆架,節能環保又安全;而且為穿插施工提供條件,裝修提前介入,既能縮短建造周期,又可提升工程質量。


也就是說,樓上還在建房子,樓下就能開始裝修了。這使得整個工期縮短8-10個月。

 

這種工期的縮短,是技術的勝利,完全拋棄了以前提高效率只能加班加點,或者犧牲質量的概念。

 

SSGF每個樓層均為模具空中裝配、大幅度減少木材、砂石等使用,減少二氧化碳的排放和土地占用,大大降低環境成本和能源成本。

 

碧桂園率先在東莞茶園項目實施了“SSGF”工法,不僅節省了1/3的施工人力,而且很好地節省了管理成本,縮短了工期。


去年12月31日,457戶碧桂園業主已經入住新房子,驗收后完全沒有出現傳統樓盤的漏水、空鼓、開裂之類的通病。贏得良好的口碑。

碧桂園已在20多個省的34個區域55個項目試點推行SSGF工業化建造體系。未來將在碧桂園所有項目推廣。

 

三、設計層面:好房子要用心,空間布局“三根線”,細節則靠反復想

 

2014年12月26日傍晚,就在碧桂園設計系統正在為新品研發思路而焦頭爛額之際,楊國強突然到訪辦公室。他拿著筆畫下了3根線,提問道,“如果我的梁就只有這3根的話,會怎么樣?”這個提綱挈領的想法,為碧桂園“好房子”戰略掀開了序幕。
“三根線”的精髓,在于南北空間布局的極致。 在“三根線”的基礎上,碧桂園設計純板式方正戶型,結構體對齊,不浪費任何面積,既經濟實用,又低碳節能。


第一根線,南向,通風、采光最優化,是最重要的一根線,將主臥室、老人房、客廳等最重要的空間布局在這根線上。


第二根線,中間,是交通線、動線,將把房子里所有空間串聯起來,包括餐廳、臥室、衛生間、電梯間等,是最便捷、最短、最可達,全面提高生活效率,回到家就算閉著眼睛也能走回自己的房間。


第三根線,北向,在中國大部分地區朝向略次,因此將所有次要空間,譬如北向的凹廊、樓梯間、生活陽臺、廚房、次臥室等布局在上面。

 

“三根線”平行,真正造就了為人所推崇的方正無缺的戶型。更重要的是,只有平行才有可能流通,不管是風還是光。
在碧桂園,大部分戶型都能做到南北對流,每一戶均能獲得兩個以上的空氣流通動線,確保舒適空氣自由流程到居室各個角落,可大幅降低室內微生物菌群的密度,僅開窗75分鐘便可減少室內96.4%-99.6%的細菌。


“三根線”,不僅使娛樂與休憩空間的“健康舒適感”無限放大,而且使整體建筑結構體系前所未有的工整,戶型可分可合,自由組合定制空間。一切,皆因“三根線”而變得可能。


 

整體設計理念之外,最重要的就在于設計的細節了。明源君這里說2個自己感興趣的例子。

一個是空中菜園。碧桂園別出心裁,空中菜園與景觀陽臺相連,形成超寬全景空中花園。超高錯層設計,不但提升室內采光,享受有天有地的大空間尺度。其覆土后更可以栽種鮮花蔬菜,品味田園生活。


另一個是新型地漏。傳統地漏因排水口小,導致水不能迅速的往下流,易發生堵塞而產生異味與滋生細菌,不僅影響空氣質量,甚至對人體健康產生危害。楊國強敏銳地發現了這一問題,親自進行改良,甚至出差路上仍在鉆研圖紙。經過仔細思考和六次改進,他發明的新型地漏問世,并享有國家專利,儲水量是普通地漏的5倍,保證地漏活水量,避免干涸、臭氣反溢,同時能夠高效排水。



04


布局未來

住宅要為產業服務,

碧桂園開始“慢周轉”

3年做100萬間長租公寓,

響應“租售并舉”

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很多地產老總都曾說,自己取得今天的成就,其實最大的原因不是自己能力有多強,只是因為自己踩對了節奏。確實,跟上時代,跟上國運,才是最大的戰略正確。


現在,最賺錢的開發模式,似乎還是快周轉。可是,曾經以“快周轉“聞名的碧桂園,卻開始轉型,開始做“慢周轉”的小鎮,開始做持有的公寓。不是淺嘗輒止,而是全面布局……

 

一、碧桂園的慢周轉:住宅修好也不賣,要為產業服務;立足于長線回報、重資產

 

碧桂園潼湖科技小鎮,位于深圳、東莞和惠州三地中心位置,距離深圳、惠州和東莞市中心分別約50、20、40公里,融入深莞惠“半小時經濟生活圈”。

已經吸引了思科、浪潮、創新工場等眾多著名企業入駐,并獲得眾多榮譽。比如廣東省特色小鎮示范單位、2017十大產城融合經典案例等等。

這個小鎮有與眾不同的開發邏輯,舉例來說:

 

別的產業地產項目,迫于資金壓力,又想快速回款,都巴不得能早點把配套的住宅賣出去!

可這個小鎮的配套住宅,早已具備了開盤的條件,卻遲遲沒有對外銷售,因為他們認為住宅是為產業提供服務的,得優先即將入駐的企業……

 

 

潼湖科技小鎮的邏輯如此與眾不同,就在于它的開發理念。

碧桂園認為,小鎮應該通過合理安排產業、公共服務、配套設施的用地比例,優先開發產業用地,形成產業集聚和人才集聚,做旺地區。


最終實現地區的長遠持續發展,使得開發主體從長期發展的多元化經營和物業升值獲得回報。回報來源不再只是物業銷售,而是來自于4個方面。具體來說,主要包括:

(1)持有型物業的租金、增值收益和資產證券化;

(2)園區服務和智慧城市、智慧園區的運營服務收益;

(3)產業發展基金投資收益;

(4)部分商業、住宅的銷售收益。

 

科技小鎮嚴格控制住宅用地規模,住宅用地在用地比例中不超過30%。

因為盈利模式不同,所以碧桂園的小鎮,在操作中,立足于長線回報,立足于重資產的建設和持有,瞄準牛人、牛技術、牛企業,圍繞物聯網的產業鏈條,打造學、研、產的產業圈層,讓合作的企業能夠輕資產運作,解決企業,尤其是中小企業在規劃建設、公共服務、產業扶持政策等方面缺少資源的痛點。

 

潼湖科技小鎮其資源聚集、服務聚集的情況如下圖所示:

 

 

潼湖科技小鎮只是碧桂園眾多小鎮中比較成熟的一個,碧桂園還將在珠三角、長三角、京津冀、環渤海等地布局一批特色小鎮,助力實體經濟

 

二、響應租購并舉,3年要做100萬間長租公寓

 

碧桂園從2017年開始積極推進長租業務,提出了“長租城市”的概念。

去年12月20日,碧桂園集團正式發布了長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”,并宣布未來要大力發展長租業務板塊。

 

截止2018年7月13日,BIG+碧家國際社區進入城市包括北上廣深廈門武漢東莞七個城市,在營門店14個房源2918套,平均出租率89%;目前整個長租業務進展順利,在建房間數已經達到23345間,已獲取項目的總房間數超過26263間,在營房源全部實現在線簽約和付費,智能門鎖和智能水電表管理,租客滿意度持續提升。


預計到2018年12月31日,開業房源數預計達到1.3萬間,獲取房源數預計達到10萬間,覆蓋十二個租賃試點城市。

碧桂園未來的計劃是,3年內把規模做到100萬間!以碧桂園的執行力,這個目標不是太大。

 

雖然長租目前處于微利狀態,雖然碧桂園更多從社會責任、未來布局出發,但是他們也不會虧本,還有信心讓股東小有收益,因為他們積極與金融機構探索銀企合作的新路徑。


2017年開始,碧桂園先后與江蘇銀行、中信銀行、中國建設銀行(深圳分行、廣東分行、上海分行)、中國銀行廣東分行簽約,都是與長租有關的業務。


碧桂園目前與金融行業達成的合作都是一攬子式的戰略合作,不只是傳統的貸款,而是提供全周期的創新型融資解決方案,特點是長周期,相對低成本,在部分項目上也已經落地。

 

2月2日,由碧桂園和中聯基金共同實施的“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得深交所審議通過,產品規模達100億元。

碧桂園租賃住房REITs是國內首單達到百億級規模的同類產品,。

4月27日、5月24日,碧桂園又先后與別的機構聯合發行REITs或者類REITs,規模都很大。

 

慢周轉、重資產、持有,怕的就是錢貴,有了各種金融合作和金融產品,碧桂園也就有了慢下來的底氣。

 

當然,小鎮和長租公寓,雖然是新領域,畢竟還是和房子有關。其實碧桂園最近還做了一些和房子無關的事情。

比如,2018年6月15日,碧桂園集團攜手袁隆平團隊助推第三代雜交水稻。


雖然大眾很驚訝,但是其實,碧桂園內部的人都知道,早在之前的年度工作會議上,面對全集團的高管、員工,楊國強就曾說:“40年前我種田,40年后我還是想回去種田,希望大家支持我。”

他還說:“碧桂園到了今天,有條件、有責任去為鄉村振興做點什么……”

明源君覺得,想想碧桂園今天的規模,想想本文開頭說到的“碧桂園在想什么”,就應該明白楊國強的選擇。



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