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守成者與破局者:閩系vs 粵系

地產智庫
2018-07-19 11:37:45
關鍵字:恒大 萬科 利潤 跟投 明源 明源云 地產研究院  
導讀:隨著行業集中度的快速提升,房企加速擴張,近年房企排行榜50強輪番更迭,來自不同地域、代表著不同派系的房企逐步顯現。 2017年,全國前50強的房企中,粵派房企16個,閩系房企12個,粵系和閩系房企總量占比已超過50%。大浪淘沙,王者顯現,閩系作為新生力量,已經和粵系一道成為當前房地產行業的兩支重要力量。我們今天就將對這兩支

隨著行業集中度的快速提升,房企加速擴張,近年房企排行榜50強輪番更迭,來自不同地域、代表著不同派系的房企逐步顯現。


2017年,全國前50強的房企中,粵派房企16個,閩系房企12個,粵系和閩系房企總量占比已超過50%。大浪淘沙,王者顯現,閩系作為新生力量,已經和粵系一道成為當前房地產行業的兩支重要力量。我們今天就將對這兩支力量進行對比分析,一探究竟。



一、確定研究樣本及對比分析維度


關于房企樣本的選擇:考慮到對比分析數據的公開度與透明性,我們選擇以上市房企為主要對比群體。基于對比近年閩系和粵系房企整體發展和進取能力的視角,我們各圈定TOP100排行榜上的10家新銳上市房企進行對比分析(表1)。


我們在粵系中剔除了碧桂園、萬科、恒大、中海、保利和華潤等傳統老牌房企,也剔除掉了非上市房企或借殼上市不久的企業,如美的地產、卓越和福晟等;在閩系房企中則去掉了以商業為主要開發模式的寶龍地產。


表1 :閩系、粵系房企研究樣本

需要注意的是,本文數據參考CREIS中指數據,采用的是權益銷售金額及其排名,采用權益銷售金額更能反映其規模增長的本質。


針對這兩個群體,我們從經營能力和市值表現兩大視角進行對比分析,其中經營能力視角主要涉及規模增長、新增土地儲備、凈資產收益率、三費和跟投推行等五個維度進行對比分析,而市值表現主要通過每股凈資產、每股收益進行對比分析。


業績規模增速代表了現在的擴張速度,新增土地儲備代表了未來的持續發展潛力,凈資產收益率代表了當前的回報水平,三費代表了當前企業的管理水平,最后的跟投推行代表了組織激勵的創新力度。通過這五個對比分析維度,可以初窺不同群體的發展潛力。



二、業績增速:閩系業績規模快速增長

銷售規模增速,代表著企業當下的規模擴張力度,其背后需要企業對市場有良好的預判,并對資源提前整合和布局。


閩系近年來整體處于快速增長態勢,僅有世茂因定位于高端產品導致業績稍有波動,其余閩系房企均保持了較快的增長速度,部分房企超過100%增長;而粵系整體保持增長,但速度明顯低于閩系,并且多家房企近年來有負增長,無房企超過100%增長。

圖1 :閩系、粵系近年銷售增速和平均銷售額對比


同時,閩系房企的銷售規模增長速度整體快于粵系,閩系在2017年度以平均64.72%的速度領先于粵系的48.44%。在平均銷售額上,閩系逐步追及粵系,平均銷售額583.21億,僅落后粵系平均銷售額600.59億半個身位(圖1)。


當然,要注意的是,粵系房企大多出身于珠三角,得益于區域的快速發展,以及珠三角大灣區上升為國家戰略的政策利好,這些房企多選擇深耕珠三角、兼顧其它區域的布局策略。


而閩系房企大多從福建創業起家,發展瓶頸更為凸顯。閩系后期都逐步實施全國化布局,他們青睞于先在以上海為中心的長三角地區立足,然而再向中部的武漢、鄭州等地擴張。這也是為什么閩系房企都把總部遷往上海,這有助于其將上海作為支點向中部城市滲透。



三、新增土地儲備:

粵系深耕珠三角,閩系布局全國

如果說業績規模增速代表當前的發展,那么土地儲備就是支撐發展持續向前的關鍵因素。隨著行業集中度的不斷提高,優質土儲往往集中在排名靠前的少數房企手中——土地儲備的多少代表著企業未來排名的高低(表2)。

表2 閩系、粵系近年土地儲備建筑面積對比


近年來,閩系房企的土地儲備平均增長率超過20%,平均增長幅度達69.33%,而粵系平均增長率為32.58%,有5家增長率低于20%。


2016年,閩系房企平均土地儲備在還處于較低位置(1272萬平方米)。進入2017年,通過大規模拿地,其平均土地儲備增至2083萬平方米,土儲的平均面積雖落后于粵系房企的2488.56萬平方米,但增長幅度較大。


2016年,全國各熱門城市土拍聞“閩系房企”而色變。據傳,閩系房企拿地之初只做粗略測算,通過緊盯其他公司報價,最終常以高出競爭對手的一口價拿到土地。2017年,由于去杠桿政策,大多數房企的資金面臨較大的壓力,但閩系房企逆勢而動,快速拿地,這和其背后的民間資本是分不開的。


閩系房企出身于福建,作為改革開放的前沿地帶,福建有著非常雄厚的民間資本,民間融資便捷;而海外華商中,閩商是非常重要的群體,龐大的境外閩商軍團,在全球具有極大的影響力。數據顯示,境外閩商擁有超過3000億美元的資產存量,這也是閩系房企非常重要的資金來源。


閩系房企目前大多均在長三角擴大土儲,并逐步全國化擴張;相較而言,粵系房企深耕珠三角,并已有著較為豐富的土地儲備,后續發展前景依然較好,因此沒有采用積極擴張的策略。但整體而言,粵系房企的土地儲備較充足,后續發展規模值得期待。



四、凈資產收益率:

粵系高利潤高回報,閩系高杠桿高回報


凈資產收益率,是反應企業當前投資回報的綜合指標,是利潤率、周轉速度和財務杠桿的綜合體現。


1)核心指標概況

我們對所選擇的閩系和粵系房企樣本進行了比較分析,由于佳兆業恢復上市不久、聯發有較多非地產業務影響數據,因此從樣本中去掉。從表中可以看出(表3):

閩系房企中,凈資產收益率最高的是中駿,達到27.22%,而粵系房企中的富力,該指標則高達40.24%;閩系房企中的中駿,其營業凈利率最高為21.36%,而粵系中最高的依然是富力,該指標為35.98%;資產負債率中,閩系房企大多數超過80%,而粵系無一超過80%。

表3 閩系、粵系房企核心指標對比表


2)凈資產收益率:閩系一直是高回報,而粵系在2017年實現反超

對這兩個群體的凈資產收益率進行分析,則可以反映出企業的整體投資回報水平(圖2)。閩系近年的凈資產收益率均高于粵系,只是在2017年被粵系反超;而粵系得益于這兩年珠三角房企快速跳漲,導致凈資產收益率也快速提升,均值達到了20.52%。

圖2 閩系、粵系房企近年凈資產收益率對比


3)凈利率:粵系房企深耕珠三角,遠高于閩系

營業凈利率是影響凈資產收益率的核心指標。整體來看,粵系房企的盈利水平一直都高于閩系房企。在2017年,粵系房企的營業凈利率平均值為20.47%,遠高于粵系的13.43%。這個指標反映出,不考慮財務杠桿的情況下,粵系房企的房地產開發業務盈利水平較高(圖3)。

圖3 閩系、粵系房企近年營業凈利率對比


這和粵系房企深耕于珠三角密切相關。以粵系房企中的龍光地產為例,其2017年營業凈利率高達25.28%。其中,來自深圳區域、大灣區其他區域和汕頭區域的營業收入占比超過80%,面積占比超過70%。


龍光地產2017年的營業收入,大多是在2014、2015年拿地銷售后,逐步結轉形成的2017年業績。其在2014年在深圳通過招拍掛拿的玖龍璽地塊,單價高達25094元/平方米。但隨著深圳價格的一路上漲,2018年的銷售均價已經達到84000元/平方米,其高利潤正是得益于深耕珠三角帶來的區域增值。


而閩系房企近年來著眼于全國布局和擴張,地價整體相對較高,整體的銷售價格上漲低于珠三角,因此利潤率也一直明顯低于粵系房企。 


由于存貨周轉率兩個群體的均值比較接近,因此我們在此處不做對比分析。


4)資產負債率:閩系房企采用較高的財務杠桿

結合資產負債率、帶息負債率來看,閩系房企的負債情況明顯高于粵系房企(圖4)。這是因為,閩系房企更多的是采取高增長、高回報的模式,采用了較多的財務杠桿來獲取高的回報。同時采用合作開發、供應鏈上下游資金支持等手段,以快速去化、快周轉為依托,在業績快速增長的同時,控制了帶息負債率的增長速度。

圖4 閩系、粵系房企近年營業凈利率對比


眾所周知,近兩年閩系房企之所以成為中國房地產市場的攪局者,倚仗的是激進拿地、杠桿融資的策略,強勢擴張以后,閩系房企往往面臨高負債運營的風險。這要求這些房企需要保持充足的現金流來維系企業項目運作。上海作為全國的金融中心,擁有更多的融資渠道和資源,恰好能夠滿足閩系房企高杠桿、高周轉的發展需求,這也是近年來閩系房企將總部外遷上海的關鍵因素。


在本次研究中,我們還在三費、組織創新和市值等層面對閩系和粵系房企進行了對比分析,并得出以下結論:閩系的費用率均低于粵系,閩系管理水平提升較快;閩系和粵系都在積極推行項目跟投,但閩系的推行力度更為徹底;閩系和粵系每股凈資產較為接近,但粵系的每股收益要顯著高于閩系房企。限于篇幅原因,我們暫不詳述,詳情可見明源地產研究院最新成果《2018百家上市房企年報經營分析報告》。



小結:粵系和閩系代表守成者與破局者


閩系和粵系都是當今行業的最優秀群體,代表著房地產行業最先進的經營管理模式。只因在天賦資源、發展背景、組織能力、后市預判等方面不一致,導致現在的發展模式、管理體系的選擇存在一定的差異。


閩系房企誕生在福建,由于長期處于“前線”狀態,一度與國家級的許多重大建設項目“失之交臂”。相比環渤海、長三角、珠三角甚至中西部,福建并無區域經濟優勢。為了謀求生存,閩商只能“走出去”,拓展更大的發展空間。善于利用資本的閩系房企,大規模借助便捷民間資本、海外資金,以及各種信托工具等融資渠道,使企業逐漸從福建區域向全國性地產企業躍升。在土地、資本、人才、營銷、戰略、收并購和產品等層面,閩系房企都努力創新,時刻吸引著人們的高度關注。


反觀粵系房企,一直深耕于快速發展的珠三角區域,受改革開放先行氛圍的影響,順勢而動,及時把握市場動態,快速建立品牌,在房地產行業快速發展階段獲得較好的業績。同時,粵系房企近年來受益于珠三角大灣區上升到國家級戰略的加成,在未來相當長一段時間內,都有著非常不錯的盈利前景。面對寡頭日顯、競爭加劇以及調控嚴格的大環境,粵系房企均選擇了較為穩健的發展策略,呈現出“按部就班”的態勢。而這種“按部就班”的背后,更多的是粵系房企面對未來的自信與從容。


“愛拼才會贏”的閩系房企,與“勇立潮頭敢為人先”的粵系房企,都是當下中國房地產行業發展中的佼佼者!這兩個群體,也在相互借鑒、相互學習。


這幾年閩系房企在深度學習和借鑒粵系房企的管理經驗、成本控制,閩系房企的管理水平確實有了很大地提升;而粵系房企也在積極地借鑒閩系房企的擴張和城市布局策略,視野也越來越有全國的視角。明源地產研究院今年也多次組織了粵系房企和閩系房企的互訪和交流。這兩個群體之間的競爭和合作,對于行業的發展,無疑是件幸事!


粵系和閩系房企,這兩個群體未來的發展值得我們期待!


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