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區塊鏈沖擊地產行業!你的工作會被顛覆嗎?哪些地產人會失業呢?

地產智庫
2018-03-19 09:32:40
關鍵字:綠城 時代 地產營銷 售樓 開發商 置業顧問 購房者 明源  
導讀:去年初,國信證券(香港)經紀有限公司高級副總裁謝開聰曝光了一張鏈家房產中介的面試表圖片,上面顯示,面試者都是本科或碩士畢業,其中不乏中央財經大學、香港中文大學等名校。引發“不是本科生,連中介都沒得做了”的大討論…… 2016年以來,深圳、南京、宿遷等地陸續或鼓勵,或試點,或強制要求現房銷售。從國外經驗來看現



去年初,國信證券(香港)經紀有限公司高級副總裁謝開聰曝光了一張鏈家房產中介的面試表圖片,上面顯示,面試者都是本科或碩士畢業,其中不乏中央財經大學、香港中文大學等名校。引發“不是本科生,連中介都沒得做了”的大討論……


2016年以來,深圳、南京、宿遷等地陸續或鼓勵,或試點,或強制要求現房銷售。從國外經驗來看現房銷售是主流,這意味著過去20年的經驗一夜歸零!


然而,以上這些或許都沒有區塊鏈帶來的沖擊這么大,只是現在絕大多數地產人,包括房產中介還沒有感受到而已。你可以不混幣圈,但不能不了解區塊鏈!




01

當你還在關注互聯網、大數據

區塊鏈已成為一個巨大的風口

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曾幾何時,互聯網將顛覆房地產的聲音不絕于耳。如今,我們可以十分清晰地看到,互聯確實改變了房地產,但要說顛覆卻還差得遠。


那么,區塊鏈有沒有可能?這個問題有待時間回答,但目前其已成為新風口,并迅速向房地產行業滲透。


3月9日,易居中國召開發布會,宣布其已經成立中國首個“開源式”房地產區塊鏈場景應用研究中心。


全球不動產區塊鏈交易云平臺「i-house token」(以下簡稱“IHT”)獲 3000 萬美元投資……


據ZeroHedge報道,與全球區塊鏈房地產市場Propy Inc.合作的佛蒙特州南伯靈頓(South Burlington)已經完成了美國首個完全以區塊鏈為基礎的房地產交易。


國家層面上,瑞典國土勘測局早在幾年前就已聯手SBAB銀行、區塊鏈創業公司ChromaWay 等多家企業啟動了區塊鏈地產交易技術實驗。


據印度當地媒體報道,安得拉邦和泰蘭納邦都在探索利用區塊鏈技術對土地登記流程進行數字化改造,旨在提高透明度,減少偽造文件的幾率。


早在去年,俄羅斯聯邦通信部就計劃以房地產自主交易作為試點項目,在權益登記、聯合住房開發等相關的交易中使用區塊鏈技術,以保證房地產業信息的真實性、可追溯性。



烏克蘭政府表示將建立區塊鏈房地產平臺,藉此改變傳統房產交易方式,增強房產交易信息透明度,保證房產交易安全性,確保房產交易合法合規,外國投資者可在此平臺安全的購買房產。


迪拜土地局則宣布將在區塊鏈上處理和執行所有房地產相關交易,在未來兩三年內迪拜政府會將所有房地產記錄在區塊鏈上;并創建基于區塊鏈技術的龐大數據庫,可以記錄包括租賃登記在內的所有房地產合同……從而增強房地產行業數據的準確性、交易的可信性和市場的透明性。


我國尚未有類似的官方表態。不過,截至目前,貴陽、杭州、雄安新區、無錫、青島、重慶渝中等都在大力發展自己的區塊鏈產業,其中杭州、貴陽、成都最為積極。在杭州2018年的規劃中,區塊鏈的地位僅次于AI和虛擬現實。在最近的兩會上,貴陽還發布了《貴陽區塊鏈發展和應用》白皮書,相信將區塊鏈技術應用到房地產這個最大的行業中,只是時間早晚問題。



02

區塊鏈將顛覆房地產的交易模式

房產中介、置業顧問可能被取代

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雖然互聯網顛覆房地產已經被證偽,但業內對區塊鏈將給房地產帶來的變革依然持樂觀的態度。早在2016年,高盛在一份研報中就認為,區塊鏈技術已經準備好“顛覆一切”!


互聯網對房地產的改變由淺到深,主要有4個層次:

1、改變信息,實現直連,比如線上推廣和線上售樓處等;2、改變服務,創造長尾,典型的是催生了類似彩生活這樣的公司;3、改變商品,建立社群,這塊因為很重,基本沒有成功案例;4、改變組織,平臺運作,推動房企組織扁平化,決策專業化,溝通碎片化。


區塊鏈技術首先會沖擊的是傳統的房地產交易模式。


區塊鏈是由節點參與的分布式數據庫系統,其特點是不可更改、不可偽造,你可以將其理解為賬簿系統——其本質是一個管理記錄交易的在線分類賬。分布式的特征,意味著任何連接到該網絡的人都有記錄副本。由于其將資料打散、存放在網絡的數千個節點,故而能有效避免被黑。



打個比方,如果資料庫是一個房間,傳統模式下你只要入侵一個房間就能盜取所有資料,但區塊鏈將資料庫拆分成數百萬個小碎片,分散在不同的“房間”(電腦)里面,你想要盜取資料,就要闖入所有的房間才行,如此,難度自然加大了。


再加上其可以通過時間戳將區塊依次關聯,能有效保證信息的真實性、可追溯性。因此,從購買到租賃再到管理,區塊鏈技術在房地產行業有著豐富的運用場景。


一、信息完全透明,減少乃至消除欺詐


過去幾年來,各主要城市的房價大漲,買房成了普通民眾難以承受之重。更可怕的是好不容易砸鍋賣鐵買了一套,卻發現被坑了。


春節期間,新派公寓新國展店遭遇停水斷電,引爆輿論,直到當地政府介入,供電才得以恢復。就是因為其當初拿樓時有“雷區”沒避開。機構尚且如此,個人可想而知。


相對其他行業來說,房地產行業信息很不對稱。雖然在過去幾年中,互聯網已經推動該行業逐漸變得透明,但是改善空間仍然很大。


基于區塊鏈技術可以打造一個透明的房地產所有權體系,所有跟交易相關的信息(比如房屋所有權明細、地址和抵押情況等)都保存在數據庫中,買家、賣家和中間商(例如中介和律師等)都可以訪問,并且可以追溯每一個房產交易的歷史數據。


由于其不可偽造和更改的特征,一旦區塊鏈做了準確的記錄,就可確定現房屋的所有者,規避產權風險,減少欺詐。因為區塊鏈可以鎖定買賣雙方的資金,同時驗證唯一的“數字產權證”,在系統里面直接鏈接到唯一的財產。


一旦房源掛上平臺就要遵守共識機制的電子合約,房源信息不得復制(保證唯一性)、不得篡改(保證真實性),而且,所有用戶在平臺上所發生的任何行為——帶看、租賃、產權交易、違約等,都會按時間戳被記錄!


陽光是最好的防腐劑,路燈是最好的警察。一旦徹底透明,你很難作惡。


前文提到的IHT平臺甚至開發了專門用于拆分不動產的智能合約技術和分布式記賬技術,整合全球不動產交易市場。


通過運用區塊鏈本身防篡改、信息透明、共監管、去信任機制和可追溯性等特點,其將大額不動產拆分成無數多份,暫時買不起整套房子的人也可以以少量資金投資不動產享受增值收益,同時還能保障投資的安全性。


二、中間商將被消滅,費用減少,交易加速


當前,整個二手房交易要歷經查檔、買賣合同、定金、首期款、資金監管、擔保公證、貸款申請、贖樓、過戶申請、稅費支付、傭金支付、交房等環節。


每個環節需要不同的中介機構處理,整個交易需要耗費好幾個月時間和大量的費用才能最終完成!


如此多的中介(國外買房時可能還要找機構做盡職調查),不僅會帶來交易成本,而且有時候也不一定可靠。


如何解決令人頭疼的交易流程?區塊鏈很可能就是這個問題的答案!


由于區塊鏈可以將權利和信任置于分布式網絡中,而非集中機構,所有交易點對點進行。因此,在基于區塊鏈的交易中,無需各種專業中間人的參與即可完成整個房產交易,而且整個交易的歷史都將安全記錄,公開透明。


如果你將房子看成是比特幣(區塊鏈的一種應用,或者可以認為是區塊鏈生下的一個“兒子”),那會更好理解,這意味著房產交易可以像使用數字貨幣進行其他任何交易一樣方便快捷。因為使用區塊鏈技術后,買賣雙方不再需要依靠于第三方機構驗證雙方資金,其分布式數據庫就可以證明真偽,業主可以瞬間轉移所有權。


如此一來,不僅不需要中介了,而且交易會更快。激進的專家甚至預測,目前交易系統中心的機構將在幾年之后都將消失。


三、減少繁瑣程序,加快地產開發進程


截至目前,快周轉是各家房企快速做大規模的不二法門。然而,房地產項目開發過程中涉及繁瑣的報批和各種復雜的程序,一些房企為了快,不惜違法違規。如何在合法合規的前提下提高效率,區塊鏈也可以發揮巨大作用。


由于區塊鏈技術具有不可篡改的特性,因此其可以很好地保障智能合約的執行,為智能合約提供運行的平臺。


通過使用基于區塊鏈的智能契約,將資產交換作為房地產交易的一部分進行編碼,當事先約定的標準完成時則立即執行。


比如,當開發商的樓蓋到一半,而且售價沒有突破限價,則可以拿到預售證。如此,可以避免開發過程中的各種繁雜程序,加快項目開發進度。而且,過程中所有這一網絡中的參與者的計算機都可以對每個進度進行查驗。



03

想要免受新技術革命的沖擊

要么提高專業和服務能力

要么直接轉行

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如上所說,如果區塊鏈徹底革新當前的模式,不僅很多中介、銷售人員要失業,甚至連政府相關人員也可能工作不保。不過,要進化到這一步需要克服重重障礙,可能要花數年、甚至數十年時間。


然而,如今房產交易——特別是目前二手房交易中的繁瑣復雜、低效耗時、成本高昂等非常痛的點。既然是痛點,就一定會有人想方設法推動變革。一旦變革來臨,其對房產中介、開發商置業顧問、營銷等都會帶來沖擊,甚至失業。畢竟,目前在國內外,都已有不少區塊鏈與房產領域結合的成功代表案例。并已快速從購買向租賃滲透,據36氪消息,雄安最近已建成區塊鏈租房應用平臺了,螞蟻金服是這一平臺核心區塊鏈技術的提供方,中國建設銀行和鏈家則提供房源租賃信息等服務。


信息無限接近完全透明以后,剩下你唯一能做的就是做好服務。目前,我國香港地區的房產銷售——無論是新房還是二手房——信息透明度就比內地高很多。


相應的,其中介和開發商自身的置業顧問在專業性和服務水準上,都要比內地高出不少。明源君在香港踩盤時就碰到不少接近退休的“老人”在做置業顧問。


因此,未來想要繼續干的話,一是要提高自身的專業性,二是要提升服務的能力。前者偏個人,而后者則偏企業。


提升專業性,就是要升級到4.0模式,將這份工作作為終生職業。著名營銷專家、《房地產營銷19講》作者陳利文曾痛心疾首地表示,很多銷售至今不知道房子到底是什么?不知道自己賣的是什么東西!一方面說明如今很粗放,另一方面也說明改進的空間很大,就看你能否搶占先機。


國內某中介就希望通過區塊鏈,其平臺上的各中介門店通過共享的房源公盤公庫,共同為精準客戶提供標準化的服務。



至于提高服務水平,早在2016年7月份,宋衛平就在綠城經營會議上進一步表態——我最恨銷售,銷售!銷售!……是野獸!其目標是以服務取代銷售。目前,要做到這一點確實太難了,因此羨慕者眾但效仿者基本沒有。


一旦引入區塊鏈技術,過去的憑空營銷造夢,乃至忽悠購房者(比如工程質量有問題,甚至直接合同有陷阱)會越發困難,你的產品要有品質,物業服務要好,甚至還要能夠為業主創造生活方式。宋衛平就認為,與其說綠城是造房子的,不如說是推動、引領、服務理想生活的。


比如,在傳統的物業管理的基礎上,綠城還開發了咨詢服務和生活服務,服務內容細分為健康服務內容,文化教育服務內容和居家生活服務內容,每一項服務內容,又細分為基礎服務、專項服務和特約服務,共計30多個大類,80余個小類(根據不同的項目,略有差異)。不僅考慮到基礎型需求,而且兼顧少兒和老人的全齡段需求。



當然,你也可以去搞區塊鏈。易居宣布成立“房鏈”之后,就有人跟明源君調侃說,之前沒想明白鏈家為啥要招那么多名校畢業的本科、碩士研究生,現在有點明白了,這些人應該是去搞區塊鏈的!


某招聘網站顯示,2018年區塊鏈高薪清單里區塊鏈人才最受青睞,平均月薪達3.4萬,最高月薪超10萬。據說某區塊鏈新媒體創業者,寫到第5篇文章時,就獲得了100萬的種子輪投資!



小結


不少人認為,當前區塊鏈已經有嚴重的泡沫。明源君認為,給大家造成這種印象,更多的來自于“幣圈一日,人間一年”的瘋狂炒作。這其實很正常,任何一項新技術的誕生,都會經歷概念瘋狂炒作的階段。互聯網也經歷了泡沫形成到破滅,再到重生的階段,如今幾乎已像水和電一樣,成為基礎設施。



當然,作為一種底層技術,區塊鏈要在房地產交易應用場景中落地,還有一段路要走。目前區塊鏈還處于技術發展的早期階段。


但正如比爾蓋茨所說,一項新技術,人們往往高估其第一個五年的表現,而低估其第二個五年的表現。當一種大的趨勢到來時,我們要做的就是去了解它、學習、擁抱它,順勢而為才能永不落伍。


如果現有的系統即將被新技術打破,那就要及早準備,有備無患,否則,你將被時代的車輪無情的碾壓。


作者: 明源地產研究院執行主編 艾振強   微信arunme 


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