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來自龍湖萬科旭輝等的11位大佬告訴你,未來3年地產必須這么干!

地產智庫
2018-08-18 23:22:58
關鍵字:恒大 萬科 利潤 租賃 移動質檢 開發商 經紀人 購房者  
導讀:調控沒有放松的跡象,甚至越來越緊,讓很多地產人開始惶惑,甚至開始懷疑行業的未來。 明源君覺得,這大可不必,因為所有調控的指向,都是“穩”。 新房市場的規模,在未來3年將相對穩定,此后10年不會暴漲,但也絕不會暴跌;而租賃、存量市場,則將迅速增長。 新房的“穩”,和存量市場的發展,也給了有追求、有想法的房企和地


調控沒有放松的跡象,甚至越來越緊,讓很多地產人開始惶惑,甚至開始懷疑行業的未來。


明源君覺得,這大可不必,因為所有調控的指向,都是“穩”。

新房市場的規模,在未來3年將相對穩定,此后10年不會暴漲,但也絕不會暴跌;而租賃、存量市場,則將迅速增長。


新房的“穩”,和存量市場的發展,也給了有追求、有想法的房企和地產人修煉內功、脫穎而出的機會。

未來10年地產行業究竟會怎樣?未來3年地產人到底應該怎么干?

 

觀點地產新媒體主辦的博鰲房地產論壇上,很多大佬給出了自己的答案;明源舉辦的地產創新研習社嘉賓的演講中,也不乏真知灼見……還有一些洞見,見于各種專訪。

明源君收集了11位大佬的最新觀點,分3個方面分享給大家:


為什么說未來10年,地產行業仍大有可為?未來1年、3年、10年市場到底會怎樣?

地產行業到底在發生一些怎樣的巨變?房企未來的核心競爭力是什么?

新興的存量市場到底有多大?要不要干?怎樣才能干好?

 


1


2018年新房規模會接近2017

未來3年整個市場會相對平穩

未來10年,房價可能每年增長6-8%


 

觀點1:今年房地產開發規模接近或超過去年,未來十幾年房地產發展空間仍然很大

(中國房地產業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員  朱中一)

 

今年的房地產,由于上半年房地產開發投資、土地購置面積、商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比增長了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%。

即使下半年增長減緩,全年的這些指標也會接近或超過去年。

 

我國2017年常住人口的城鎮化率為58.52%,戶籍人口城鎮化率為43.35%。按照《國家人口發展規劃(2016-2030年)》,我國常住人口城鎮化率在2030年左右達到70%,2030年前后我國人口也將達到14.5億的峰值,預計2016年-2030年農村向城鎮累計轉移人口2億人。再加上二胎政策的放開,單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高,新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續釋放。


另外,城市的更新改造、新經濟業態的發展和人民日益增長的對美好生活的需求,也需要房地產業在產業園區地產、物流配速中心、文旅地產、老年住區等方面進行拓展,提供相應的配套和服務。


總之,未來十幾年,房地產發展的空間仍然很大。

至于2030年以后,既有小區和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建項目,累計數量肯定不小,所以我們不必為市場的前景擔心。

 

觀點2:城鎮化決不僅僅是住房,它會改變中國乃至全世界的分工

(中國社會科學院研究生院城鄉建設系主任    陳淮)

 

我們得明白中國的城市化和城鎮化是什么含義,也就是人口向城市的集中,但是中國的城市化意味著全世界人口最多的經濟體,正在從農耕文明手工勞動,自給自足轉向機器生產、轉向工業文明,城市文明。


它意味著生產系統的物質基礎,剛才我們講到粵港澳大灣區,城市物質基礎向現代化進一步靠攏,不僅僅是有城市,不僅僅是有住房,而且是有現代化的住房,現代化的城市。我們的地鐵也好,產業也好,公共建筑也好,中國的城鎮化意味著中國和全世界全人類的分工將會重新規劃。


原來的分工格局不僅是中國原來封閉的,不和開放的區別,原來不和你做買賣,現在和你做買賣,而且你生產高科技產品,我生產下游產品,而且還會有新的更大的分工。雖然因為貿易戰,中國和各個國家貿易發生了很大變化,但是汽車企業包括特斯拉、奔馳都在努力的還想在中國擴展業務。


因為全世界產能的增量主體市場只有中國,而中國汽車增量就來自于城鎮化,房地產也自然相隨其中,我們充滿信心,樂觀其中。

 

觀點3:地產行業正從第一個長周期過渡到第二個長周期

(旭輝集團董事長  林中)



第一個長周期是高頻波動、高速增長的長周期。從1998年到2017年,全國的平均房價漲了7倍,一線的平均房價漲了15倍。1998年房地產開發量估計在一兩億平方米,到了2017年是15億平方米,但是未來20年,全國平均房價還能漲7倍嗎?一線城市房價還能漲15倍嗎?肯定不行。


未來20年應該是一個低頻波動、平穩增長的長周期……未來是不是七八年(一個周期),每年房價增長平行每年在6%到8%,完全有可能……


行政計劃管控房價有可能會變成一個長效機制,中國不會出現房地產泡沫,是因為我們的政府有能力解決,就像現在一線的房價。


我們判斷未來三年是橫盤。政府在未來(市場)起來的時候,是不是讓一線房價還是有一個計劃管控,說你每年不能漲超過6%到8%,我們政府是完全可以做得到。

                         

 

2


市場、客戶都在發生巨大變化

未來比拼的可能不是速度而是質量

房企戰略必須升級,多元化、賺慢錢



 觀點4:開發商超過80%的營收都不是一線城市的營收,90后、00后的購房者72%的人關注三居室以上的戶型

(58集團高級副總裁   葉兵)

 

58集團囊括了58同城、安居客、趕集網三網合一的平臺,一方面我們鏈接著每天訪問這三個平臺網站的3000多萬個用戶,另外我們也在這個行業里面連接著超過30多萬名全行業經紀人和7萬多個開發商樓盤,以及萬科提到的品牌公寓。

 

在2018年上半年,超過千億銷售規模的開發商集團,包括萬科、中海、保利、碧桂園、恒大等等。

在這些開發商企業里面,我們看到的一個數據是,超過80%的營收都不是一線城市的營收,絕大部分的營收都是來自于非一線城市。

同時在這些超過千億級的城市里面,8個城市里面有5個是非一線城市,包括重慶、杭州、沈陽、西安、成都等城市。 

我們今天看到數據說,在一線以外的購房需求,在過去5年翻了20倍。

 

在2015年,有54%的普通的購房者關注三居以上的戶型。

到今天,我們90后的購房者、00后的購房者,有72%的人在關注三居室以上的戶型。


這一數據跟國家的產業政策,跟國家二胎政策的發展,包括今天的90后、95后,這群新的購房人群需求的變化是密切相關的。

               

觀點5:地產“瘋子”的時代結束了,未來比拼的可能不再是“量”而是“質”

(恒隆集團董事長   陳啟宗)

 

 

在那個年代拿地、拿錢都是很特別的方式,作為住宅房地產商完全是一個量和速度的發展,所以在房地產行業里面出現了很多“瘋子”。

有朋友問我,中國香港過去幾十年的瘋子,現在到哪里去了?沒有了,沒有一個能存活下來的,絕大部分破產了,有一部分進了監牢。所以瘋子的前途大半就是這兩個,一個是進監牢,一個是破產。

內地的瘋子會不會這樣呢?我個人覺得應該也差不多。

……

 

我個人非常相信這個量的較量、速度的較量是過去的事,要是你今天還是保持這種態度,恐怕在未來你不容易致勝。問題是要改變的時候,什么時候改變,怎么改變?

我認為現在改變已經開始,要是你還是抱著一個量的心態、速度的心態,可能你就晚了。

 

商業地產、文旅地產、產業地產、養老地產等等。這些都跟從前的模式有基本上的不一樣。量的較量和速度的較量,在將來的模式里不一定能夠合用。

……

以往這5年,有好幾家公司、好幾個內地的房地產商跟我說,我們現在要開始向恒隆學習,當然別人向我學習是我的榮耀,但是我心里明白,他們絕對是學不來的,為什么學不來呢?因為他們的心態調整不過來,心態調整不過來,你就不能在一個新的經營模式里致勝,所以我就說這完全是一個心態的問題。

希望大家做一個長命的房地產商。

 

觀點6:新時代房企戰略必須升級,圍繞城市發展、人民消費升級兩條主線做多元化

(萬科集團副總裁    朱旭)

 

萬科在新時代戰略的選擇——城鄉建設和生活服務商。

其實萬科在做戰略升級的時候,我們也請麥肯錫做過一個戰略的分析,我們分析了美國的財富500強,在1955年到2015年這幾十年,曾經有2000多家美國的企業上榜過美國的財富500強,但是其中只有3%常在榜單。


后來我們也分析了這3%企業的特點,我們發現有三個特點:

第一,它是能夠比較準確地把握時代發展的趨勢,突破自我路徑的依賴。

第二,它時時刻刻把握住了原點,就是要滿足客戶的需求,同時要激發員工的創造力。

第三,保持了持續和穩定的增長。

 

面對人民美好生活的需求,和供應的不平衡,不充分,萬科就針對人們的美好生活和鄉村的發展以及消費升級這兩條主線,我們提出了城鄉建設與生活服務商的升級。

我們已經布局到了四大新的核心業務:

一個是租賃住宅,第二是物業服務,第三是物流倉儲,第四是商業運營。

此外,我們還探索了養老、度假、教育、產辦、智慧停車。

甚至我們還做了很多的大家非常需要的社區食堂,甚至一些社區集市我們都在涉足。

 

經過幾年的努力,萬科搭建的美好社會場景基本形成了一個雛形。

首先是住宅業務,未來很長一段時間,住宅業務還是我們的核心業務,是我們主要的收入和利潤的來源。萬科93%以上的產品都是140平米以下的中小戶型產品。

 ……

大家說萬科是不是做得很多元化?

看似多元,其實我們的主線還是很明晰的,就是圍繞城市發展和人民消費升級的兩條主線。

 

觀點7:轉型不是不做住宅了,而是要從賺短錢變成賺長錢,沒有調控也該這么干

(鴻坤地產集團總裁    袁春)

 

關于轉型的問題最近講得很熱,但是這里面有些概念還是被混淆了,轉型就是非此即彼,住宅地產就不做了,就轉去做別的了,我覺得不應該是這個概念。

……

房地產要轉型,就是要改變住宅賺快錢的邏輯,現在賺短錢的能力不行了,所以企業要考慮能不能賺長錢。


為什么大家把很多的精力都放在后端的運營的能力上?因為未來更多的盈利的空間,作為一個百年老店,更多的是要看一個長遠的發展。


在前端你的盈利的空間被壓縮的情況下,必須要通過后續,通過空間服務,通過你的運營給業主、給客戶提供服務,提高增值來增加你的企業的競爭力,我覺得這是很正常的,所以這個事情應該是趨勢。而且就算沒有人調控你,你也應該轉型。

 

觀點8:房企應該是雙輪驅動:一個開發,一個管理空間

(龍湖集團副總裁   胡若翔)

 

龍湖集團是2017年明確了四大主航道業務,分別是:地產開發、商業運營、長租公寓以及物業服務。

接下來我們也會進一步強化這四條主航道業務的發展,當然創新業務龍湖也一直在嘗試,包括酒店、產城和養老。

 

雙輪驅動是龍湖未來理想的發展模式。

我們其中一個發動機是C1地產開發,它不斷地做空間制造、銷售,再投資,制造新的空間,再銷售,形成一個閉環,不斷產生穩定的現金流。

同時我們另外一個發動機在不斷地長大,一方面我們的自持空間越來越多。

我們已獲取的75個商業項目里面對應的自持空間超過700萬平米,就算我們已開業的26個商場,我們自持的已開業的商場的商業面積超過260萬平方米,再加上今年年底我們累計要開業的長租公寓6.5萬間,所以自持空間不斷增多。

 

同時我們通過物業服務延伸到更多的管理空間。

我們物業合約管理面積是2億平方米,今年年底我們實際的接管面積會超過8000萬平方米,這里面對接的是服務,這和另外一個發動機是不一樣的,我通過服務鏈接人和空間,不斷地產生收入。


同時我們發現數字化變革的時代已經悄然來臨,一方面物聯網正在實現無處不在的數據集成,體驗、位置、服務也越來越重要。


我們在做人和空間的工作,過去人和信息、人和物、人和人之間產生了非常多的商機,龍湖將致力于做人和空間連接的未來體驗。


接下來我們會打造大數據平臺,加深人和場景的結合,以技術促進服務迭代,構建更廣闊的生態空間。

 


3


不要想著用產業圈地,

必須先產業后地產

公寓領域大有可為

一定有人能做到500萬間


 

觀點9:小鎮的出發點必須是做好產業,而不是以產業為幌子拿地;否則在與政府“對賭”中會輸得很慘

(綠地集團  謝雨)

 

有的房企希望以“產業小鎮”為幌子拿一些便宜的地,然后蓋住宅來賣。這在過去粗放管理的時候也許能在部分區域蒙混過關,現在則完全不可能了。

現在,即使是比較粗放的地區的管理,也是把小鎮分成好幾期,項目一期完成招商入駐,才能開發二期。想糊弄是不可能的。

   

而在上海等地,根本不看入駐,而直接看稅收。

你拿地的時候,地方政府就會與你簽訂對賭協議,要求你第一年實現多少稅收、第二年實現多少多少稅收……如果不達標,合同就會終止,你就要退出。

如果是工業用地,以畝產來衡量創稅能力。如果是商辦項目,則按平方米衡量創稅能力。

 

而且,地方政府能夠判斷你是否有導入產業的能力,以及產業的成熟度如何,而不會聽你講故事。

根據綠地的經驗,不同地方的地方政府,都會有一個主導產業發展的官員,他的專業能力是很強的,他能甄別出你的技術和能力。

 

觀點10:做住宅沒什么成就感,做產業小鎮必須先產業后地產

(中城新產業創始人  劉愛明)

 


我覺得我們做了20多年的住宅樓都搞錯了,沒什么成就感,嘴上說是客戶,心里面沒想客戶。說個簡單的事實,我們現在賣的房子,一半的客戶買房子是為了小孩上學。你把學校搞好,客戶肯定買。但我們從來沒有在學校搞服務,客戶想要的東西我們沒有認真滿足,都是供不應求的市場下給大家造成的成功感或者優越感,甚至是一種幻覺。

 

產業地產的正確路徑是“窄門”。這一詞出自《圣經》,意思是寬門走的人多,可能導向滅亡,而窄門雖然走的人少,卻是通向成功的路徑。

能否走過產業地產的窄門,就看企業的初心是什么,出發點是什么!

 

比如,是產業為地產服務,還是地產為產業服務。

具體來說,你小鎮里修的住宅,要賣給誰?如果是產業為主,當然要優先解決入住企業員工的安居問題。如果是地產為主,那么就不管賣給誰,賣得越快越好。

 

還有,項目靠什么賺錢?準備賺快錢還是賺慢錢?

比較而言,傳統住宅開發的盈利模式當然是最簡單的,產業地產的盈利模式當然是最費心最復雜的。


但是,從整個市場來講,整個住宅開發的總規模即將到頂,繼續蓋住宅賣住宅的簡單模式會越來越被動。存量才是未來的主流市場。


對企業來說,雖然運營公寓、酒店、產業地產需要專業、需要耐心,但是風險比較小,不怕調控,有持續的現金流。


而且如果真的運營得好,將來通過上市、物業升值后變現、服務、REITs等資產證券化賺到的錢,可能比開發更多。美國有一些資產管理公司的市值,遠高于開發商。

 

觀點11:租賃市場10年以后可能會到5萬億,公寓領域一定有人能做到500萬間!

(自如CEO   熊林)

 


一方面,隨著房價上漲,大城市購房者的平均年齡開始上升,北京已經上升到34歲。


另一方面,和世界上其他大城市相比,北京、上海、深圳等地租住人口占比還比較低。所以,大城市的租房人口還會上升。而租金上漲水平跟工資上漲速度有關,如果未來幾年大家對自己的收入上漲有預期,租金就可能上漲。


所以,租賃市場的規模還會擴大。

整個租賃市場2019年會到2.5萬億。10年以后則可能會到5萬億。

 

10年后,排名前10的長租公寓企業可能會占據60%的租賃市場。

誰能解決中國長租公寓領域的三大難題,誰就能擁有市場。

三大難題分別是物業供應、產品化、運營服務。


物業供應之所以難,是因為過去30年,中國的房地產開發就沒有意識到:有一天,前10大的一二線城市會有30%的人租房子住。


所以也就沒有像歐洲、日本、美國一樣一開始就建設大量的租賃型的物業。

既然沒有專門建設租賃型的物業,而租房客戶的家庭結構和租住需求又都不同。那么打造什么樣的租賃產品,才能滿足他們的需求,也就成了一個難題。


第三個難題,就是運營服務,這也是最大的難題。

為什么呢?賣房是簽合同后服務就基本結束了,而租房的服務從簽合約那一刻才剛剛開始。

現在長租公寓企業的目標,卻是希望客戶住的更長。而要實現這個目標,不能靠廣告,只能靠口碑。

 

面對這3大難題,所有的長租公寓企業,在發展路上,都需要過三關:

 

1、品質關


長租公寓是集大成的產品,里面有家具、家電、寬帶等等,哪個方面有硬傷都不行,會招來無盡的投訴。

管好10套一樣的房的品質是容易的,可是1000套、1萬套、10萬套,還有好多種類、全國各地、各種區別,還要品質好,就很難。

 

2、規模關


一旦上了規模,企業的一切都會受到挑戰。

比如,你的供應鏈是不是一年能提供30萬張高質量同標準的床墊?你后臺的IT系統,能不能同時管理50萬間房子而不崩潰? 

 

3、增值關


許多人都認為,有5000個客戶,就可以提供增值服務,依靠規模效應,賺租金以外的錢啦。可有互聯網基因的自如在有50萬間房的時候,才做了第一個增值服務“自如優品”。自如認為要有200萬客戶,才可以成為真正的入口。

而未來,一定有運營商能做到500萬間。

(整理:明源地產研究院  天風  部分圖片和內容來自觀點新媒體,在此表示感謝。)



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