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保利萬科招商都在干的TOD模式,到底是啥?

地產智庫
2018-08-18 23:02:04
關鍵字:萬科 碧桂園 招標 開發商 明源  
導讀:今年TOD模式(TransitOrientedDevelopment)突然火了。綠城稱要在地鐵上建TOD大盤,龍湖表示要建全國首個商圈高鐵TOD模式,京投發展要開創“TOD智慧生態圈”。 明源君根據公開報道進行了粗略統計,目前共有萬科、碧桂園、保利、招商蛇口等20余家房企開始涉足TOD開發模式。 TOD理念早在2000年就已引入中國,應用在軌道交通開發上面。過去近18年,


今年TOD模式(Transit Oriented Development)突然火了。綠城稱要在地鐵上建TOD大盤,龍湖表示要建全國首個商圈高鐵TOD模式,京投發展要開創“TOD智慧生態圈”。明源君根據公開報道進行了粗略統計,目前共有萬科、碧桂園、保利、招商蛇口等20余家房企開始涉足TOD開發模式。


TOD理念早在2000年就已引入中國,應用在軌道交通開發上面。過去近18年,理論雖已不新鮮,但在實踐上國內還處于初級階段,沒有成熟的TOD模型出現。今年TOD模式翻紅,明源君認為有以下天時地利的原因:


基礎建設上:近幾年國內高鐵、輕軌、地鐵建設趨于完善,交通網絡織密,以公共交通為導向的TOD開發模式硬件基礎堅實。


政策鼓勵上:2014年國務院發布《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》中提出:“要發揮好城市公交導向作用,建立城市公共交通與城市協同發展機制,打造公交導向的集約緊湊型城市發展模式,主動引導城市空間布局。”這里面就提到了TOD模式,隨著城市化進一步發展,廣東省、上海等地也提出了相應鼓勵TOD模式的政策。


城市發展理念上:城市發展規模中,不可避免的會出現交通擁堵、城市擴張侵蝕生態空間等城市病,TOD被稱為“解決大城市病的良藥”,與目前推崇的低碳城市、綠色城市、緊湊型城市等理念不謀而合。


地產大環境上:房地產進入下半場,住宅開發的紅利到頭,房企謀求轉型,找尋新的利益增長點,開發TOD模型能帶來土地溢價和物業升值,回報良好,同時不少房企轉型做城市配套服務商,打磨運營能力,突破了TOD模式的技術、管理等壁壘。


符合城市發展規律的TOD模式被視為房地產的新藍海,預計未來將有5萬億元的巨大市場。今天明源君就來剖析下TOD這位新晉“網紅”,在群雄逐鹿時,如何做TOD開發能讓你家房企脫穎而出。



1


打造城市新地標

TOD模式未來有

2.4億平米開發空間



一、何為TOD模式

 

  1、定義


  TOD模式(Transit Oriented Development)最早由美國建筑設計師彼得·卡爾索爾普(Peter Calthorpe)在《下一代美國大都市地區:生態、社區和美國之夢》()一書中提出,目的是解決城市無限制向外蔓延的問題。


   TOD指以公共交通為導向的綜合發展模式,其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線,然后以公交站點為中心、以400~800米(5~10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心,打造集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的混合功能區。



2、綠色開發的3D原則


布局緊湊、為步行和自行車通行提供良好環境,從TOD模式的特點可以看出,內里蘊含著綠色低碳的理念,通過最大程度的開發公共交通使用程度,能提高土地利用率和城市運行效率。


TOD的3D原則也能說明這個問題,3D指密度(Density)、多元化(Diversity)、良好的設計(Design):


①高密度開發:高密度不代表城市不宜居,TOD高密度開發住宅、商業、辦公用地,混合型社區能縮短出行距離,提高公共交通使用頻次,進而減少機動車使用頻次,步行和自行車出行機會得到增加,最終建立起一個由公共交通起主要支撐作用的緊湊城市綜合體模式。


②多元化土地利用:土地利用更適合人的居住、工作和休閑,這意味著土地的功能是綜合的、復合型的。


③良好的設計:TOD模式以人為本,行人、自行車、小汽車等不可混亂、互相打擾,良好的設計指區域間尺度合理,擁有友好的步行區域、美觀的休閑區域,行人在內穿行是舒適且方便的。

 

二、TOD與其他XOD城市開發模式的區別


城市開發模式中,有多個以經濟、社會、生態三大類基礎設施為導向的XOD模型,比如此前被廣泛應用的SOD和AOD。這些模式與TOD有什么區別?明源君來一一解析。

 

①AOD(Anticipation-Oriented Development)即規劃理性預期引導


定義:政府充分利用發布規劃信息的誘導作用來進行城市經營。政府通過預先發布某些地區的規劃消息,公開相關信息,來激發、引導市場力量進行先期的相關投入,以盡快形成與規劃目標相一致的外圍環境和所需氛圍,以便于政府在最為適合的時機,以較小的投入即可實現原先的規劃建設意圖。


示例:上海自貿區的開發是典型的AOD模式



上海自貿區定位為國際金融中心,主打國際貿易、金融服務等產業,上海向社會明確發布了自貿區的規劃定位及相關信息,形成公眾強大心理預期,引導開發商在自貿區周邊進行建設,形成配套。

 

②SOD(Service-Oriented Development):通過社會公共服務設施建設引導的開發模式


定義:城市政府利用行政壟斷權的優勢,通過規劃將行政或其他城市功能進行空間遷移,使新開發地區的市政設施和社會設施同步形成,進一步加大“生熟”地價差,從而同時獲得空間要素功能調整和所需資金保障。


示例:SOD是近年來國內城市經常使用的開發模式,老城區發展緩慢,需要建設新城區,SOD模式以大型公共設施為導向的,適用于新區開發,為新區配置相應配套服務。


如杭州的錢江新城建設,以位于核心區的杭州大劇院為公共服務設施代表,引入了市民中心、杭州圖書館新館、國際會議中心等,同時開發周邊住宅區、商業區,引入行政區。公共服務設施杭州大劇院成為錢江新城崛起的首座建筑,也成為杭州城市建設從“西湖時代”跨入“錢塘江時代”的標志性建筑。



成都的南部新區建設:市級機關搬遷啟動了新區建設,遷入行政中心,建設公共服務設施,完善新區功能。



TOD模式在實踐中還易與另外兩個概念弄混,尤其是TAD。

①TAD(TransitAdjacentdevelop-ment) :交通站點附近的開發

②TJD(Transit Joint Development)整合公交站點或者其他公交設施的房地產開發行為,是 TOD 在社區層面的延伸概念


國內在地鐵上蓋建筑的模式多是TAD,明源君認為這是TOD的簡單版本,缺乏對土地的總體規劃,往往會導致商圈層疊,無序擴張,公共交通的價值提升難以實現。


綜合來看,TOD與其他幾個城市開發模式相比,最大的不同是復合的業態規模和公共交通的發達性。尤其是對于國內一線大城市來說,愈發緊張的土地資源和越發膨脹的人口數量會導致城市無限制擴充,進而帶來交通擁擠、生態破壞等問題。


TOD模型如果建立起大型混合社區,擁有發達的公共交通和適宜的步行距離,人在其中能工作、生活、休閑,減少對小汽車的依賴,減少通勤時間,城市幸福感和宜居感會大大提升。

  

三、TOD市場潛力巨大,社會效益、經濟效益雙收

 

TOD理論誕生于新城市主義時代,被稱為是大城市病的良方,從前文中對TOD的概念解析中可以了解到,TOD是綠色、可持續發展的。而從房企角度來看,涉足TOD開發業務,回報率上亦是表現良好。


1、TOD開發大大提升物業價值,同時反哺軌道交通的投資。


以香港九龍的TOD項目為例,作為香港首個TOD項目,九龍TOD建設時融入花園、商場等公共設施,消費者口碑反映良好。效果直接反映在物業價值上,根據公開資料顯示,九龍TOD還未完成時,價格已超同片區市價的13%,開發中后期,價格已高于同期九龍市價34%。TOD開發是區域空間的二次建設,能實現土地溢價和物業增值,帶來收益的同時,也能讓軌道交通企業和房企實現共贏,共同發展。

 

2、TOD開發打造城市新地標,社會效益和經濟效益雙收。


國外經典的TOD項目,如新加坡Ionorchard廣場、韓國D-Cube City、日本澀谷站等都已成為城市地標。TOD開發的一般是大型、復合型的城市綜合體,理念先進、承載力強,建成后無疑會成為城市的新地標,參與建設的房企不但能收獲經濟效益,社會效益更是后勁無窮,持續為房企塑造品牌形象,提升品牌價值。

 

3、國內的TOD市場潛力巨大,或成為財富新風口。


TOD作為國內的新興理念,在軌道交通網格鋪設完善的今天,TOD開發勢必會坐上快車,迅猛發展,根據業內專家分析,國內將有2.4億平方米開發空間,市場規模將達到5萬億,是房地產領域的新藍海。

 


2


如何獲取土地開發權?

如何改造與新建?

國內開發商這樣做TOD



TOD開發模式在美國、日本、新加坡和中國香港等國家和地區已有了成熟的實踐模型,目前國內TOD還處于初步階段,對于想要涉足該領域的房企來說,學習發達國家或地區的經驗是一部分,更重要的部分是要將TOD理論與國內的實情結合起來,內化為適應國情的落地理論,指導實踐操作才能得心應手。

  

一、TOD開發由誰主導?


從中國香港、東京、新加坡來看三種方式


TOD的理論誕生的背景是美國大城市低密度蔓延,顯然這個情況和中國的不符,國內人口密集,屬于高密度蔓延,土地開發混合多種功能,高密度和混合土地形態是TOD的特征之一,但不能說國內已有TOD的雛形,因為TOD的特征指向的是交通站點附近的開發,而非整個城市的狀態。


另一方面,土地所有制的不同,也將引導TOD開發走向不同的趨勢。目前TOD開發的主導模式分為三種狀態:


1、政府主導:以新加坡為例,土地76%為政府所有,政府是項目規劃主體,投融資方式是建設階段為政府投資,后期整體資產上市,上市后33.7%為企業私有制。

 


新加坡榜鵝新鎮是新城市典型之一,采用的正是TOD開發模式。在傳統的“地鐵+公交”基礎上,增加“地鐵+輕軌”,地鐵將新城和新加坡中心城區連接,縮短了通勤時間,輕軌將新城內部緊密連接,兩者形成了嚴密的公共交通網絡。在圍繞地鐵站周邊600米范圍內,住宅比例為50%(住宅中政府公屋60%,私人公寓和別墅30%,高檔公寓10%),綠地比例為25%,周邊配套商業、金融、公共服務等設施,社區集就業、休閑、居住功能為一體。

 

2、政府資助、政策導向:以香港為例,快速城市化的香港人口稠密,然而通過TOD開發,依賴發達的公共交通網絡,香港建立起“立體城市”,可以說創造了一個交通奇跡。


香港多數土地是政府所有,采用的開發形式是地鐵公司招標邀請開發商合作開發。建設階段是政府投資和銀行貸款,后期資產上市,23%為企業私有。


港鐵九龍站是香港經典TOD項目,項目由香港政府通過港鐵公司聯同九龍倉集團有限公司、恒隆地產有限公司、永泰控股有限公司和新鴻基地產發展有限公司四個發展商合作發展。



地鐵把中環CBD從港島區延伸至九龍半島,發展成了新的金融文化中心。城市綜合體內交通樞紐、住宅公寓、商場、寫字樓無縫銜接。

  

3、市場導向:以東京為例,土地65%是私人和法人所有,投融資上公私合營,項目最后多為私有。


東京又被成為“軌道上的東京”,可以看出軌道交通給經濟和社會帶來的巨大變革。這里主要講東京澀谷站,該站為多條地鐵、輕軌線路的交叉換乘樞紐,由東急電鐵、東京地下鐵、東寶不動產等共同開發的澀谷之光是TOD模式的代表。



澀谷之光采用是豎向的城市商業配套綜合體,34層的建筑如同一個迷你城市,每層有對應的功能,如地下2-3層是地鐵配套餐飲服務,地上1-5層是商場,2層對接輕軌站,6-7層是餐廳,18-34層是辦公樓。

    

二、國內TOD取得土地開發權的三種方式

 

 國內TOD政策層次深淺不一,各個城市有著自己的步調。就土地開發權來說,明源君綜合了多個報告,總結出目前公認的三種模式:

   

 

三種獲得土地開發權的模式下,明源君認為不變的是規劃主體必須要有全局操盤意識和總體設計先行的理念。

 

三、改造與更新,TOD開發項目的兩種實施方式


城市建設迭代不停,改造與更新成了近年來與存量捆綁最深的詞匯,尤其是對一二線城市而言,軌道交通網絡基本已經完善,TOD項目的實施方式大致是改造更新,而對于三四線城市,建設則是主題。


     國內目前20余家房企正在進行TOD建設,明源君從中挑出有典型意義的例子,一一來說明。

  

1、改造:以原有軌道交通為基礎,改造中加強公共交通系統建設,高強度開發和連通用地,實現用地模式集約化轉型。

 

例子:莘莊TODTOWN天薈項目

   

上海閔行區莘莊是一個老舊的商業區和居住區,莘莊TOD項目是喚醒老城區的一劑強心針。莘莊項目被認為是上海首個真正意義上的TOD項目,在已有的四根交通軌道上進行改造,改造后莘莊交通樞紐將接入軌道交通1號線、5號線、17號線(原規劃)和公交線路,還將為滬杭高鐵和金山鐵路設站。

 

項目由上實城開集團和香港新鴻基聯合開發打造,城市綜合體天薈TODTOWN將成為承載衣食住行的“理想城邦”。根據上海市政府網站資料顯示,位于交通樞紐上的城天薈TODTOWN涵蓋了5萬㎡辦公、14萬㎡商場、2萬㎡酒店和9萬㎡住宅,8.5萬㎡公寓式辦公、2萬㎡公建配套,另外還有10萬㎡的公共交通設施,以及20萬㎡地下空間。新鴻基、城開集團對酒店、辦公、大商業全自持。


上海在TOD開發政策上,自我開發為主,實際上,開發商要有操盤手的掌握能力,同時要與政府部門密切溝通。上海實業城市開發集團有限公司副總裁何彬在公開報道中提到,考慮到軌道交通等大型交通基建對城市帶來的發展和能級提升,為樞紐站點周邊提前進行相關的規劃,給TOD模式預留出足夠的發展和落地條件,他們與閔行區、上海鐵路局、北京鐵路總公司、申通地鐵等部門經過幾輪磋商,最終達成一致。

 

2、新建:布局長遠,挖掘新建區域的交通與經濟潛力。


重慶商圈高鐵TOD項目:

探索TOD項目多年,龍湖地產在重慶沙坪壩站有個大動作,將建設全國高鐵商圈TOD綜合體---龍湖光年,總建筑面積為48萬平方米,由6棟塔樓加底部21萬方商業的裙樓構成。


   資料顯示,龍湖光年將在高鐵車站上蓋城市綜合體,項目還涵蓋成渝高鐵專線、4條軌道線(1號 9號軌道環線 都市快軌)、27條城市公交線路。龍湖光年參照的是香港TOD模式,屆時將鏈接高鐵、軌道、公交多路網,使城際、城區內暢外連,集工作、商業、文化、教育、居住、等核心資源于一體。建成后客流量預計將超過90萬人/天,約20萬方自持天街綜合體,將成重慶對外門戶及城際消費目的地。

 



3


開發周期長,規劃要求高

涉足TOD項目要hold住這些難點



擁有五萬億的巨大市場,TOD開發項目成了不少房企眼中的香餑餑。不過明源君在這里要提醒一下,進入TOD和成功做成TOD項目的中間,隔了幾道不小的難關。

 

一、開發周期長,考驗開發商資金周轉能力


TOD城市綜合體項目如同打磨一個迷你城市,涉及到軌道交通、商業地產、住宅地產、公共服務、休閑綠化等多個方面,從開發周期來看,普遍在3、4年以上。比如莘莊TOD項目2007年成立了領導小組,2010年,香港新鴻基地產與上海城開集團宣布共同開發。項目規劃設計長達9年,要求商辦、酒店需自持十年以上,項目中要建設一個南北連通的大平臺投資約13億土建費,不包括與鐵路、軌道交通的配建費。


2018年7月9日,綜合體TODTOWN天薈一期開始認籌,價格在6萬/平-7萬/平,相比莘莊均價5萬/平來說,房價得到提升。


龐大的投資額、漫長的開發周期,TOD項目考驗的是開發商的成本控制、資金周轉、開工速度等綜合能力。習慣了快周轉的房企,面對TOD,要做好持久仗的心理準備。

 

二、總體規劃能力至上,團隊配置是關鍵


前文說了,TOD項目需要房企有操盤手意識,對項目的規劃、設計、對接等,都需要頂尖的、專業的人士參與,有一支全能的團隊十分重要,這也是現在房企轉型的一大考驗,當從蓋房子變成了運營商,團隊具不具備運營能力,可以說是勝敗的關鍵。


 以龍湖地產為例,布局TOD項目多年,龍湖內部有一個workshop平臺,聚集了各種專業人才,這個平臺打通了商業項目、地產開發、酒店等各個業態的數據,在在平臺上再建立溝通機制以及高能量的培養機制,達到相互協同的效果。這樣也有一個保障,當一個員工離職,不會因為人員流失造成工作停滯。

 

三、各地政策不一,受政策波動影響較大


TOD理論在國內屬于比較新興的地產開發理論,大趨勢向好,但具體政策各地不一,比如深圳走聯合開發,上海自主開發較多。政策一旦發生改變,開發商受波動比較大。不過長遠來看,隨著各地TOD項目的落地,國內也將慢慢研究出適宜中國落地的TOD模式,此時房企入局,發揮自身的建設經驗和運營長處,很可能為國內TOD模式提供一個范本!

 

小結


對現在大城市發展而言,綠色、可持續是不二法則,TOD理論與綠色發展同頻,無疑會成為將來改造大城市形態的一個利器!明源君對TOD模式的未來前景十分看好,房企在TOD模式上的實踐越早,可能會試錯,但更大機會是尋覓到“中國式TOD”的鑰匙,掌握了這枚鑰匙,轉型之路還會缺助力嗎?

 


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