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房地產領域將誕生市值過萬億的企業,但不會是開發商……

地產智庫
2018-07-20 14:56:50
關鍵字:碧桂園 龍湖 租賃 開發商 明源 明源云  
導讀:前些天,小米上市,首日破發。可是隨后幾日,小米連續大漲,目前市值已經接近5000億港幣。讓很多房企好生羨慕,因為今年至今,地產股可謂跌跌不休,最近下跌更是兇猛,不少房企不得出展開回購,以期提振市場信心。 恰好此時有媒體曝出,某房企正在緊鑼密鼓地籌備上市,估值至少5000億元!理想可謂相當豐滿,但想想目前市值最大的


前些天,小米上市,首日破發。可是隨后幾日,小米連續大漲,目前市值已經接近5000億港幣。讓很多房企好生羨慕,因為今年至今,地產股可謂跌跌不休,最近下跌更是兇猛,不少房企不得出展開回購,以期提振市場信心。


恰好此時有媒體曝出,某房企正在緊鑼密鼓地籌備上市,估值至少5000億元!理想可謂相當豐滿,但想想目前市值最大的開發商也不到3000億元,而該房企甚至至今不在地產百強榜單里面,這個宏偉的夢想顯得有點離譜……


當然,明源君相信,未來房地產行業一定會誕生萬億市值的公司,但一定不會是純粹做開發的房企。


我們知道,過去一段時間,內房股暴漲。那是內房股這么多年來最為風光的時刻。但即便按照那時候的估值來算,再假設里面最牛的房企,將來銷售額達到1萬億,其市值也達不到1萬億。


那未來房地產行業市值1萬億的公司會誕生在哪里?


世聯行董事長陳勁松表示,房地產行業的獨角獸最有希望誕生在輕資產運營的長租公寓業務中。他說,獨角獸一定是從中低端房地產市場發展出來的,只有剛需需求才能有足夠大的規模,獨角獸的產品才會體驗更好更方便。


且不說陳勁松的觀點是否正確,我們先來看看美國。


美國的房地產跟中國有各種不同,但有一點一定是相同的,那就是隨著城市化的推進,增量開發會逐漸穩定,而存量占比越來越大。



目前,美國市值最高的開發商是Horton(霍頓房屋公司),為157.2億美元,相比之下,黑石的市值為231.9億美元,而全美最大的商業零售REIT-西蒙地產(SPG)市值達531.6億美元,是Horton市值的3.4倍!



當然,即便是西蒙地產,換成人民幣,也不到4000億元人民幣的市值,萬億市值又從何談起呢?


別急,我們再來看一下美國最大的公寓運營商之一EQR,其目前的市值為239.8億美元,折合人民幣大概是1600億人民幣。似乎距離萬億市值仍然很遠。


然而,需要注意的是,目前EQR的管理規模不到10萬間(截至2017年底,其管理規模為78302間),就已經支撐起了1600億人民幣的市值。如果管理規模達到50萬間,萬億(人民幣)市值不是夢!


當前,美國采取輕資產運營模式的公寓運營商是Greystar Real Estate(業務集投資管理+住宅開發+住宅管理于一體),管理規模約40萬間。但我國目前最大的公寓運營商自如,到今年底,管理規模會超過100萬間,未來會達到200~300萬間的規模。


因此,我們完全有理由相信,中國版的EQR(自持模式),同樣會是美國EQR的幾倍。比如碧桂園就宣布,要建長租城市,5年之內干到100萬間。如果100萬間,自持和輕資產模式占一半,對標美國的品牌公寓運營商們,也足以支撐起萬億市值。


最近有媒體報道稱,上市公司持有的房地產市值接近1萬億,是炒房!真可謂語不驚人死不休。照這么說的話,德國最大的公寓運營商VONOVIA SE也是德國最大的炒房公司了。然而,事實上,德國的租賃模式一直被我們津津樂道,VONOVIA SE則是租賃住房最重要的供給方之一。


上市公司持有、經營房地產是房住不炒、租購并舉下的大趨勢。因此,之前多次公開表示增量市場還大有機會,暫不考慮存量的孫宏斌,也陸續通過入股鏈家、打造國內首支存量資產并購基金進入存量市場,最近更是宣布要成為長租公寓領域的奔馳!以—二手房業務開啟創業之路的孫宏斌,比別人清楚存量的潛力。自此,TOP5的房企都已經介入到了長租公寓領域。此外,還有旭輝、龍湖、越秀等大批進入這一領域的房企。


因為在增量開發領域競爭越發激烈的當下,存量這片藍海實在是太誘人了。美國管理規模最大的公寓運營商Greystar Real Estate市占率也不過1%,將來,中國這個領域恐怕不止誕生一家萬億市值的公司,更別說秒殺如今房企市值的公司了……


當然,凡事都有方法、邏輯。藍海雖大,但要懂得航行才能抵達彼岸。最好的方法就是學習標桿。



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