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看空房地產的人將再次失敗!

地產智庫
2018-07-17 17:19:15
關鍵字:恒大 萬科 售樓 租賃 購房者 明源 明源云 地產研究院  
導讀:2018年,對房地產行業來說頗不平靜。國內調控持續加碼,限購限貸還限價;國外美國等進入加息通道,使得海外融資的成本也不便宜了。美國挑起的貿易爭端,讓A股時隔3年之后再現千股跌停,房地產股自然也跟著一路狂跌。 再加上“三四線棚改貨幣化收緊”,使得房地產股股價閃崩。Wind統計數據顯示, 今年1月至今,房地產概念跌幅超20

2018年,對房地產行業來說頗不平靜。國內調控持續加碼,限購限貸還限價;國外美國等進入加息通道,使得海外融資的成本也不便宜了。美國挑起的貿易爭端,讓A股時隔3年之后再現千股跌停,房地產股自然也跟著一路狂跌。

 

再加上“三四線棚改貨幣化收緊”,使得房地產股股價閃崩。Wind統計數據顯示,今年1月至今,房地產概念跌幅超20%,市值蒸發過萬億。碧桂園、恒大、綠地香港、旭輝等上市房企紛紛回購股票以提振股價。

 

唱衰樓市的聲音逐漸大起來,與此同時,各種似真似假的傳言也到處流傳,比如“北京通州房價腰斬,售樓處被圍,數十名業主要退房”。這種帶有很強夸大性的虛假消息,因為恐懼,而被四處傳播,讓不明真相的人們內心忐忑不已。不少地產人又開始焦慮:房地產是不是真的不行了,我要不要及早轉行。

 

上個月底,郁亮在股東大會上表示“現在正琢磨把各地公司名稱中的地產字樣都拿掉”,被認為是萬科要拋棄房地產。但是中國指數研究院的數據顯示,今年6月份和今年上半年萬科的拿地金額均位列第二……


明源君認為,無論行情好壞,任何行業都有人轉行,但要說房地產行業不行,無論怎么看都是不成立的。唱衰中國樓市的人,必將再次失敗!




01


房地產行業占GDP的比重并不高

“土地財政”應該是個中性詞

?


都說房地產是周期之母,因為周期非常長,關系到的產業非常多,一個國家的房地產總值通常是本國GDP的兩三倍,任何一個研究經濟周期的人,都繞不開房地產問題。


回到國內的房地產市場,被大眾輿論批判最多的應該就是,作為“國民經濟的支柱產業”的房地產綁架了中國經濟,擠壓了實體經濟的生存空間。

 

到底有沒有那么夸張呢?我們對比一下中國和美國。美國早在四五十年前就已經完成了城市化(1970 年美國城市化率達到70%,基本完成城市化),2008年之后,美國房地產對GDP的總貢獻度最低是12.6%,隨后幾乎一路遞增。相比之下,中國長期只有6%左右,到2016年大概達到8%。

 

▲來源:中國國家統計局、美國經濟分析局、明源地產研究院

 

當然,上述圖表中美國的數據將租金和租賃服務以及租賃公司的無形資產也納入進去了,但即便將租金和租賃部分扣除,美國房地產占GDP的比重還是大于中國。

 

▲來源:中國國家統計局、美國經濟分析局、明源地產研究院

 

從這個角度看,我國房地產占GDP的比重還有提升空間,只不過提升的速度,以及結構需要調整。

 

增速上,要防止暴漲,所以各地調控的目標都是“促進房地產市場平穩健康發展”,這些表述頻頻出現在各地方政府發出的文件里面。


 

近期,7部委在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。打擊的重點是投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等。再比如最近寧德市對新房設置了漲停板——中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上,每年漲幅控制在6%以內。目的都是為了保障市場的平穩健康發展。

 

結構上,除了不同能級的城市因城施策之外,還要推進租購并舉。目前,碧桂園、恒大、萬科、保利和融創等諸多房企都已經介入到長租公寓領域。 


更深層次的邏輯是,“土地財政”還將繼續。雖然摒棄“土地財政”,幾乎成為學界和輿論界一邊倒的共識,但以土地出售獲得收入具有階段性和一定的必然性。

 

對于一個無法通過外部擴張和掠奪(比如殖民)完成原始資本積累的國家而言,“土地財政”幾乎是實現經濟增長和城市化的最佳選擇。

 

土地財政最典型的例子是美國。美國獨立前是13個殖民地,是被掠奪的對象(當然,還有研究指出,英國沒有從殖民地撈到多少好處,反而補貼了很多,但這也說殖民地真的很窮)。因此,當其獨立之后,也可謂一窮二白。沒有錢就沒辦法搞建設,發展經濟。咋辦?美國政府采取的方式是賣地。

 

美國的土地財政收入主要包括3 種:一是將土地作為資產進行出售所獲得的土地收益;二是與土地有關的稅收收入;三是與土地有關的非稅收入。


事實上,美國建國(1776年)至1862 年,近百年的時間里,土地財政都是其政府財政的主要收入。期間,美國的“土地財政”收入主要是以國有土地出售收入為主(土地財政第一階段)。土地出售收入占聯邦政府收入最高年份達到48%。

 

此后(1862~1900年),才逐步轉變為財產稅(征收對象主要包括以房地產為主的不動產和其它少部分動產);20 世紀40 年代中期之后,開始真正形成以財產稅為主的地方財稅體制,土地財政依賴趨于弱化……

 


政府通過土地獲取的財政收入絕大部分都要用于基礎設施及保障性住房等的支出。由于土地財政,中國城市建設突飛猛進,城市經濟飛速發展。

 

所有,才有人說,買不起房的人應該感謝買房的人。中國的城市越蓋越好越來越發達,買不起房的人,也在享受完善的市政設施,這些成本都是買房者支付的,正因為有人買房,你才能搭便車。

 

因此,棚改并沒有全國一刀切暫停。棚改還會繼續,因為這既是民生工程,也是穩增長的重要舉措。今年棚改依然有580萬套新開工項目建設,只是棚改的范圍、方式、規模、結構會有改變,比如與過去相比,王后棚改項目多以實物安置為主,可以在一定程度上抑制三四線城市的房價快速上漲。

 

國開行總行收回項目的審批權限,是為了避免地方政府鉆空子,寅吃黃糧。最終還是為了促進三四線房地產的平穩健康發展。



02


50強以后的房企還在拼命拿地

30強房企手握現金等收購機會

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上個月底,郁亮在股東大會上表示“現在正琢磨把各地公司名稱中的地產字樣都拿掉”,以及“未來十年萬科將不再是地產公司”,這與十年前王石的王石說“最后的一套房子一定是萬科建的”完全相反,因此被認為是萬科要拋棄房地產。

 

事實上,房地產行業很多“著名”的論斷都起源于萬科,比如2007年王石的“拐點論”和2014年郁亮提出的“白銀時代”。可是,最終拐點沒有到來,白銀時代賺了黃金的錢。2007年,萬科的銷售金額為523.6億元,今年上半年其銷售金額為3046.6億元。

 

據中原地產研究中心統計數據,截止到目前,公布今年1-6月銷售業績的房企31家,這31家銷售金額達到了25031億,同比上漲36.2%。中國金茂前6月銷售額為717.62億元,同比上漲197.7%;奧園地產前6月銷售額為402.9億元,同比上漲143%……

 

說什么不重要,重要的是在做什么。中國指數研究院的數據顯示,今年6月份和今年上半年萬科的拿地金額均位列第二。

 

旭輝、中梁更兇猛。2018年上半年,中梁和旭輝的銷售額分別位列第18位和第20位(中指院數據),但拿地金額分別位列第9和第7名(如下表所示)!



▲來源:中國指數研究院

 

有人也許會說,流拍的地不也多起來了嗎?確實如此。但這要分開來看,一方面是房企拿地確實變得更加理性了,另一方面是很多房企想拿但沒錢。

 

調控下,限地價、限房價、競自持、競配建政策成為主流,固然很考驗房企盈利能力,但與此同時,溢價率下來了,以底價成交的土地也多了。7月9日,金茂以樓面價19435元/㎡拿下南通崇川區的一宗宅地,溢價率62.07%,引發了業內小小的轟動,要是放在以前,這根本就不是什么事。

 

融資渠道收緊、去杠桿持續,使得不少房企不得不克制沖刺規模、擴大土儲的沖動,控制土地投資強度,以保證現金流,但不差錢的房企依然在買買買。

 

克而瑞的數據顯示,2018 年1-6月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.45,低于2017年的0.53。而銷售排名在50以后的房企,拿地依然相對積極,拿地銷售比達到0.6,高于2017年的0.48。20強才算強的時代,這些房企無疑都希望通過擴大土儲來沖刺行業規模的“生死線”。

 

因此,雖然無論是新增土地價值TOP100,還是新增土地建面TOP100,截止6月末的新增土地規模均不足去年全年的45%,但Wind統計數據顯示,截至目前,本年度土地成交價款累計同比數據甚至高于2016年大部分月份。

 

▲來源:Wind、明源地產研究院

 

對于為啥今年上半年之前TOP30的房企拿地反而沒那么猛了?很好理解。第一,這些房企之前的土儲很多,比如恒大,截至2017年底,其土儲超過3億平米,貨值約2.7萬億。再比如融創今年上半年的拿地金額僅109億,排第34位,但去年其新增貨值位列第一,到去年底總貨值也接近2萬億。而且,他們在手的現金也多。

 

其他TOP30的房企在手現金也不少,今年上半年為啥不怎么拿地?好幾個TOP30的房企投資總告訴了明源君答案:他們預測下半年很多中小房企會撐不住,到時候可以去收購,撿便宜貨。

 

對于房企來說,沒有行業行不行的問題,只有企業行不行的問題;對地產人來說,則是你還有沒有能力留在這個行業的問題。



03


只要房價不失控、經濟在增長

就會有持續不斷的購買力釋放

?

地方政府賣地,房企買地,但最終還是要購房者買單才行。因此剩下的問題是,購房者還有錢繼續買單嗎?

 

之前網上有一個流傳甚廣的數據,說中國家庭的房產在總資產中占比69%,美國僅為36%,得出的結論是——可怕,很多老百姓只剩下房子了!

 

然而,事情的真相是房子在全世界的資產配置中比例都很高!

 

第一太平戴維斯斯(Savills)的報告《私人財富全球之旅》顯示,2015年,在房地產、股權、債券、黃金等多種資產形式中,房地產總資產接近217億美元(如下表所示),是世界生產總值的2.7倍左右,約占全球主流資產總值的60%,是國家、企業和個人財富的主要儲存方式!

 

▲數據來源:第一太平戴維斯研究部、國際結算銀行、牛津經濟研究院

 

這其中,住宅物業在房產的占比量最大,約占全球房地產總值的75%,涵蓋了大約25億戶的家庭,與普通家庭的財富緊密相關。

 

值得一提的是,《私人財富全球之旅》報告中的全球資產價值的計算未包括非正式的小區商業物業(工作室、小型辦公室、商鋪和小型商用物業)價值,如果將這些物業算進去的話總值會更高。

 

都說股市是經濟的晴雨表,但在中國,將樓市(房價)作為經濟晴雨表會更準確一些。因為如果你把不同城市的房價視作該“城市公司”股價,就會發現中國股票市場的增長速度和中國經濟的增長速度幾乎完全一致。

 

因此,居民還有沒有購買力,取決于經濟能否增長。目前,我國GDP回落到7%左右,但在全世界依然處于前列。

 

▲中美日印歷年GDP增速     數據來源:快易理財網、明源地產研究院

 

市場研究公司新世界財富(New WorldWealth)的數據顯示,過去十年,中國的財富增長了198%,創造全球最大增幅,合計為24.8萬億美;預計未來十年,中國財富還將增長180%,合計為69.4萬億美元。

 

▲注:英國之所以減少主要是由于英鎊貶值


按照城市股價邏輯(事實上,過去十余年來,我國名義GDP和全國商品房房價走勢保持很好的吻合關系,如下圖所示),只要經濟增長能維持在一定的水平,“城市公司”的股價就還會持續上揚。

 

▲數據來源:國家統計局、明源地產研究院

 

說到房價上漲,15和16年,中國一二線城市的房價漲幅確實兇猛,緊接著又是三四線城市接力。但房價漲得兇的不止中國,美國同樣如此。

 

▲數據來源:Wind、明源地產研究院

 

美國房產信息平臺Zillow的統計數據顯示,今年一季度美國房屋價值同比大幅上漲了8.7%,創2006年6月以來最高增速。

 

最近公布的凱斯席勒20城房價指數中,西雅圖連續19個月蟬聯美國房價漲幅榜的榜首,環比上漲2.8%,同比上漲13%。


今年上半年,舊金山的房價大幅上漲了20.5萬美金,同比攀升20%,創歷史同期最大漲幅,目前均價162萬美元,當地住宅中位數已經比金融危機前的泡沫時期高出了80%!


數據來源:Wind、明源地產研究院


而調控以來,我國一二線城市的房價已經被很好的控制住。今年隨著對三四線棚改貨幣化的整頓,未來三四線的房價有望收窄。如果房價增幅能被控制在合理范圍內的話,未來隨著經濟的發展,收入水平的提高,人們就依然有持續的購買力可以釋放。


 

小結

 

回到文章開頭說的地產股暴跌。下跌無非三種原因:一是業績變差了,二是估值高了,三是邏輯轉換了。第一條顯然不成立,因為大部分上市房企的業績還在快速增長;第三條也不成立,因為無論是“土地財政”的邏輯,還是城市化的邏輯,都還沒有改變,也還沒有到改變的時候;那就只剩下估值了。


但如果僅僅是因為估值高,那下跌之后,這個因素也就不存在了。那還有什么可唱空的呢?(作者:明源地產研究院執行主編  艾振強)

 


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