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這三類房企,無論怎么調控都不會倒!還能把調控變成自己的機會!

地產智庫
2018-07-06 16:46:00
關鍵字:恒大 碧桂園 利潤 租賃 開發商 購房者 明源 地產研究院  
導讀:今年一季度,我國平均房價上漲7.9%,是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年!一二線價格被死死摁住的情況下,如此大的漲幅來自于三四五,甚至六線的助攻。 然而,前幾天,一則“國開行棚改項目合同簽訂審批權限回收總行,以后多以實物安置為主”的消息,使得恐慌的情緒迅速蔓延開來。此前7000億定向降準的利好(雖然不是針對房地產


今年一季度,我國平均房價上漲7.9%,是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年!一二線價格被死死摁住的情況下,如此大的漲幅來自于三四五,甚至六線的助攻。


然而,前幾天,一則“國開行棚改項目合同簽訂審批權限回收總行,以后多以實物安置為主”的消息,使得恐慌的情緒迅速蔓延開來。此前7000億定向降準的利好(雖然不是針對房地產的)都無能為力。6月26日,A股房地產板塊位列所有行業跌幅之首。



調控是一塊試金石。可以試出一家房企的成色——到底是風口上的豬,是靠行情吃飯的,還是一只能飛翔的鷹。其實無論環境多惡劣,大家是一樣的,以下三類房企就不怕調控。因為無論怎么調控,他們都可以屹立不倒!對他們而言,調控甚至還可能是一個難得的、彎道超車的機會!



第1類

擁有大量廉價優質土儲的房企

大不了賣點地,也就扛過去了

?


前段時間,關于“違約潮”的消息充斥著自媒體和微信朋友圈,各種標題黨——“違約潮來襲,企業哀鴻遍野”“地產債拋售狂潮”等,讓人誤以為金融危機近在眼前。


作為最大且高負債率的房地產行業,自然是輿論關注的重點。Wind資訊統計數據顯示,按照申銀萬國行業分類,目前136家上市房企負債合計接近7萬億元,同比增長幅度達34%。一些房企為了借新還舊,到處找錢,根本不看成本是多少。少數房企為了給上市公司補充資金,幾乎將股權全部質押,被業內形容為是“一架沒有起落架的飛機”……


因此,上市房企發債被中止,一度被自媒體炒出了天際。然而,很遺憾的是,這種認知并不一定準確。


雖然房企的債務違約風險正在急劇上升,交易機構對地產債的拋售力度似乎在加強,但在已違約的20只左右債券里面,并沒有一家是房企。


而且,由威尼斯人發明的會計是從事商業活動的語言,它確是對人類文明的一大貢獻。可是其自身卻有一定的局限——


因為會計雖然是商業活動的出發點,但它只是一種粗略的估算。例如,很多人都能大概地估算出一輛汽車或者其他東西的使用壽命。但是,光用漂亮的數字來表達折舊率,并不意味著你對實際情況有真正的了解。到了房地產行業更是如此。


這個行業的特點,以及所處的階段,決定了其負債率一定是偏高的。如果其負債轉化為了優質的土儲,則問題并不大。


很多房企在快速擴張發展中會帶來高負債率。可是,這并不能反應其真實的財務狀況。因為,雖然房企前期購買的土地會不斷增值,但是,按照會計準則要求,土地儲備是以土地原值而非土地市場價值納入總資產計算的,造成的結果就是房企的土儲越多,則負債率越高。


例如,2009~2015年,恒大累計新增土地款為2949.7億元,其中,2013年和2015年,恒大當年新增土儲拿地款分別為707億元和712.6億元,2016年上半年增加至869.9億元。換句話說,恒大將大量的資金換成了優質土儲。


加上超過3800億元總土地款中,73%投向了一二線城市(來自恒大2016年中報),而很多項目都是早年以較低成本獲得的,享受巨大的土地紅利自不待言。如果將土地增值因素也考慮在內的話則彼時恒大的負債率其實很健康。


早在2016年半年報中,恒大就披露,國際著名評估公司世邦魏理仕對其2016年中期土地儲備進行的評估結果,其土地原值為2595億元,評估總值為5700億元,土地增值額為3105億元,扣除50%土地增值稅和25%企業所得稅后凈增值1164億元,計入凈資產后,恒大的凈負債率僅為56.7%,資產負債率則為73.3%。


事實上,當時戰投們之所以對彼時“高負債”的恒大趨之若鶩,正是看中其坐擁優質低成本的海量土儲,這些土儲保證了恒大未來三年的可持續高速增長。


就像孫宏斌說的那樣,這個行業的風險就一個:就是地買貴了,地買貴了誰也沒辦法了,地買便宜了傻子都能賺錢,地便宜,實在不行你賣點地就可以了。


明源君注意到,那些在一二線坐擁大量廉價優質土儲的房企,即便在限價的條件下,依然敢于大量推貨,因為即便在限價的條件下,它依然還有盈利。


當然,限價會使得其利潤變薄,但只要比競爭對手賺得多,規模上去了,卡位成功,也就占據了優勢,未來行情一旦回暖,其他房企就只能望塵莫及。


此類公司,即便在信貸緊縮的情況下,也很容易引入戰略/基石投資者,有效地降低資產負債率。相對角度來看,調控是其戰勝對手的良好時機……


相反,一些本來品質、規模、口碑都不錯的房企,因為在上一個周期中在三四線城市拿了太多高價地,不僅錯失了沖規模的機會,而且最終被迫賣身。



第2類

租售并舉做得不錯的房企

有穩定的現金流自然不怕

?


當下,租購并舉是政策的主基調。對于房企來說,就是要租售并舉。這不僅是政治正確,更是一種應對行業周期,抗擊風險的有效方式。


經歷過周期洗禮的香港,就誕生了很多租售并舉的優秀開發商。


以恒隆地產為例。其在出租物業上實施“順周期”的擴張戰略,而在開發物業上實施“逆周期”的套利策略。



出租物業的穩定現金保障了公司在開發物業上可以有足夠的耐心,來把握最佳的套利機會;同時,出租物業所支持的穩定分紅則為公司的股票價值構筑了一個底線;與之相對,開發物業的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業的跨越式發展提供了充足的現金支持。


所以,我們看到,最近一些港企頻繁在內地的核心地段高價拿下商業地塊。因為他們的出租物業可以帶來持續的現金流,不差錢!


自98年房改以來,內地經歷了大大小小的幾次調控,但總體上來說內地的房企還沒有體會過香港房企那種大起大落,而且商品房長期供不應求,做租售并舉遠沒有香港房企那么成熟。但近些年,一些有先見之明的房企也已經在開始行動了!


例如,某五十強房企總裁告訴明源君,早在2014年長租公寓的風口尚未起來之時,公司已經組織專門的團隊進行研究,并進行試水。至于商辦,更是早就已經布局了。該總裁表示,這些都是公司主動去干的。因為如果全部是銷售性物業的話,一旦遇到下行周期或者調控的話,影響比較大。有自持的經營性物業,可以帶來穩定的現金流,即便在市場比較惡劣的情況下,也能夠支撐公司一段時間,比如可以留住公司的人才,待市場回暖,就可以繼續開干。



還有一在香港上市的百強房企董事局主席告訴明源君,近兩年,公司正在一二線布局一些租賃房,一是響應國家號召,二來——也是最重要的,公司有必要在一二線城市收租,增加上市公司的收入,因為你賣掉了又要去買地,一二線的地并不好買,也很痛苦,香港四大家族基本是自持,收租為主。該公司目前自持經營的商業、辦公、酒店等自持物業已經占到15%左右,而且經營得不錯。


上述兩家公司,以及明源君接觸的其他類似公司,都很好地平衡了規模、利潤和穩健之間的關系。調控對他們肯定也有影響,但相對來說,他們顯得更加淡定。商業綜合體做得很成功的某老總就對明源君表示,我這個綜合體經營這么好,現金流極好,價值兩百億左右,要弄點錢出來實在是太容易了。



第3類

對專而美的房企

調控反而是利好

?


最近兩年,一下子冒出一百多家要沖千億規模的房企,瞬間讓人感覺中國的房地產市場都不夠用了!之所以這樣,是因為未來,千億是生存規模,三千億是競爭規模,五千億是發展規模!將來,小而美的房企將不復存在!


這些天,有不少中小房企的人問明源君:你覺得哪些中小房企最危險?明源君的答案是:那些現在盈利還不錯,但不具備沖千億能力的中小房企,老板腦袋一熱,上,沖千億!結果前有史上最嚴調控,后有棚改貨幣化減速,很容易出現問題。


然而,沒有小而美,但卻可以專而美。因為過去,幾萬家房企,絕大多數干的是快周轉蓋房子的活,很多細分領域卻很欠缺。這些領域耕耘好,不僅不需要害怕巨頭,也可以無懼任何調控。


比如文旅項目。對于市中心的住宅(剛需或改善項目)來說,地段、價格、品質等都是購房者十分看重的點,而對于文旅項目來說,價值觀、社區生活、各種配套等更為重要,這使得文旅項目可以避開純粹的價格競爭,做差異化。


現實中,有非常多房企(多集中在海南、云南等)打著做文旅地產的名號,但實際上跟在市中心開發普通的住宅沒什么兩樣,一遇到政策收緊,市場略有波動就歇菜了。


可是阿那亞卻創造了諸多奇跡。旁邊項目賣7000~10000/平米,阿那亞的公寓賣2萬、別墅賣3萬。在溢價這么多的情況下,這個項目2017的銷售額為30億,占該新區同類地產項目的70%!


別的樓盤搞底商、服務設施等等,目的都是賣房子。可阿那亞的運動中心、食堂、咖啡館和馬場等,都是長期持有。2017年,這些配套已經基本實現盈虧平衡。


阿那亞老帶新超過90%,幾乎不需要通過廣告和渠道賣房子。這使得其營銷費用基本都花在組織各種活動上了,這又反過來促進老帶新…


很多人想學習阿那亞,復制了該項目的組織、服務乃至裝修,甚至挖了該項目的人,最終卻發現根本學不會。這就是阿那亞的特殊能力。


旭輝董事長林中在某次公開分享中也表示,中小房企可以到存量市場里去,到需要特殊的專業能力的領域去,而非靠土地和資本取勝的住宅市場中去。這樣,不僅可以贏得一席之地而且可以持續經營。



再比如,做特色小鎮。現在,在熱點地區,每塊住宅用地,都是搶破頭的,政府不僅不給你什么優惠,而且還有種種限制。可是,如果你做產業小鎮,不但拿地有優惠,稅收也會有優惠,甚至還有比較大比例的返還!


過去幾年,有些房企以為可以以小鎮為幌子拿地,然后走修房子賣房子的老路,后面發現根本行不通。


其實真正沉下來去做產業,同樣大有可為。例如綠地深耕14年的花橋產業小鎮,2016年為花橋貢獻37個億GDP,年納稅額近6個億,創造就業崗位2萬余個!


當然,綠地還有其他很多業務,包括住宅開發。而像劉愛明的中城新產業,則完全是做產業地產的。其與碧桂園惠州“潼湖科技小鎮”項目合作,取得良好效果。而且,潼湖項目的合作形式,是由碧桂園出任大股東,中城新產業則以小股東身份參與。


▲來源:潼湖科技小鎮官網


這樣的模式下,其實類似的公司是依靠自身的專業、服務能力在賺錢,而且是持續的創造價值并賺得利潤。鑒于中國經濟正處于轉型升級之中,聚焦于為制造業等提供轉型升級服務的產業地產公司,可以享受長期的紅利,調控對他們反而是個機會。


因為,當下的調控基調,就是“房住不炒”,要“脫虛向實”,其實就是要支持這種能夠為企業——特別是智能制造2025相關企業提供服務的產業地產運營商,他們會得到政策更多的傾斜,拿地更加容易,更加便宜(相對而言)!


除此之外,還有一些專注于做民宿、做養老地產等細分領域開發的房企,其實也可以無懼當下的調控……因為他們根本不在調控的射程之內。



小結


當然,還會有人說,錢多的房企,肯定無懼調控,反而可以撿便宜。比如,融創近幾年就一直大手筆買買買。現如今,由于融資收緊,大批中小房企資金鏈緊繃,收并購的機會比以前更多。


但其實地主家的余糧也不多。如果論現金儲備,除了少數房企表現十分出眾以外,其他大多數只能說湊合。何況,當前一二線限價,三四線棚改面臨不確定性,如果還試圖純粹用過去的那一套打法肯定是不行的了。


比如最近,明源君在上海看了一個項目,預計售價會達到13萬一平米。當初拿地時,政府規定,其中兩棟必須自持。如果類似的項目只有少數幾個的話,那自持的部分完全可以交給專業的運營商。但如果這類項目很多,恐怕就不得不親自上陣了,畢竟如果調控持續的話,競自持幾乎是不可避免的。


此前,明源君有篇文章的觀點是“千億房企永遠不會拿錯地”,背后的邏輯是,他們騰挪空間足夠大。這里面講的騰挪,更多的是空間上的騰挪。未來,還需要業態間的協同。而這需要專業的人才。


近幾年,各大房企對人才的爭奪也是日趨白熱化,但大多數房企還是爭奪那些搞快周轉的人才。而調控恰恰讓你難以快周轉。


有家近幾年突飛猛進的房企,其挖了一大批人,放在集團層面培養,而且培養的方向區別于現有的住宅開發業務。如此,一旦有新的業態落地,馬上就有可用之人,同時又不會影響現有業務的正常發展。面對調控,房企要做長租公寓、特色小鎮,乃至高科技的趨勢,人才儲備充足的該房企一點也不害怕,反而有點興奮。正所謂先人后事。如果沒有相應的人才,貿然行動,再多的錢也會打水漂。(作者:明源地產研究院 凌峰)



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