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有多少地產人是因為專業冷門,所以很難升職加薪?!

地產智庫
2018-06-28 11:11:03
關鍵字:萬科 中海 地產營銷 利潤 招標 開發商 供應商 物業公司  
導讀:當前,世界杯正如火如荼進行。不斷爆出的冷門讓人大跌眼鏡,也讓一部分男同胞僅有的私房錢灰飛煙滅(因為參與賭球)。 冷門的球隊獲勝,是競技場上常有的事。然而,冷門的專業線,要想在職場上逆襲,擔任總經理出任CEO,卻難于上青天。 當然,就像鹽堿地里照樣有鮮花盛開。明源君發現,一些地產人即便一開始身處冷門專業線上,


當前,世界杯正如火如荼進行。不斷爆出的冷門讓人大跌眼鏡,也讓一部分男同胞僅有的私房錢灰飛煙滅(因為參與賭球)。

 

冷門的球隊獲勝,是競技場上常有的事。然而,冷門的專業線,要想在職場上逆襲,擔任總經理出任CEO,卻難于上青天。

當然,就像鹽堿地里照樣有鮮花盛開。明源君發現,一些地產人即便一開始身處冷門專業線上,最終依然實現了逆襲,當上城市總經理、區域集團總裁,甚至集團總裁的。這里面有時勢助力,但更多還是個人的努力。



01


專業線冷熱轉換時常有

但有些專業線長期冷門

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最近,一地產營銷人跟明源君吐槽工作難找,投了80份簡歷才獲得一個面試機會,讓人覺得不可思議——營銷找工作已經到了這么艱難的地步了?早些年營銷可是香餑餑,營銷總成為城市總、區域總乃至集團總裁的例子不勝枚舉。

 

過去多年來,開發商內部經營都是以營銷為龍頭,賣的又是期房,需要營銷造夢。如今買房要靠搶,灰色地帶的要找關系給喝茶費,光明正大的則要搖號。品質如何已經不重要,只要是房子,搶了再說,再加上嚴厲的調控限價,營銷造夢的作用消失殆盡。

 

而且,諸如深圳試點現房銷售;南京,僅去年的土拍,成交的地塊中就有不少宅地需現房銷售;宿遷等地更是已發文,明確現房銷售的時間。

 

鑒于從國外經驗來看,現房銷售制度更有利于樓市穩定。未來,剩下的城市也極有可能實行現房銷售。即便將來調控逐步放松,現有的銷售經驗也幾乎要化為零。

 

這就像《呂蒙正格言》里說的“時也,命也,運也,非吾之所能也”。有危機感的地產營銷人已經在尋找別的出路。

 

如今,開發商企業里面風頭最勁的是CFO、融資總、投資總。早在去年,明源君就發現,某TOP30房企招聘廣深區域投資總,年薪可以給到300萬左右,而營銷總才100萬出頭,多的不過150萬!

 

前幾天,一獵頭朋友突然告訴明源君,他自己單干了,因為他手里有大把CFO、融資總、投資總的資源,而現在房企對這類人才的需求特別大,該類人才的流動也十分頻繁,對獵頭來說這是個極好的機會。

 

然而,有些專業線就像替補球員,很少有站上舞臺中央的機會,因為在房企里面偏冷門。比如設計、品牌、成本、工程、招采、物業、客服等。



隨意感受一下這些專業線的吐槽就知道他們有多憋屈了!

 

工程:賣得好跟我們沒關系,客戶維權是我們的問題……

 

招采:買好材料成本控不住,控住成本了材料質量差,到頭來挨罵的還是我們。內部還總有同事認為我們到供應商那里大吃大喝,可以拿回扣……

 

品牌:我們的任務就是救火,救好了沒什么功勞,沒救成功那是你能力有問題,一看到公司的負面報道就心跳加速,血壓升高,心真的感覺好累。

 

有啥辦法,條條大路通羅馬,有些人一出生就在羅馬。



02


冷門的專業線,依然有人逆襲

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通常來說,選擇比努力重要。比如,有人大學讀的不是金融,但畢業的時候有幸進入了銀行工作,多年以后,就到房企擔任CFO去了;還有些投拓經理,幾年前還郁郁不得志,現在卻一飛沖天,成了投資總……

 

但出身不是決定性的。就像中國的房企一樣。很多國企央企,拿地有優勢,資金成本便宜到讓人羨慕嫉妒恨,但也做不大,甚至虧損。相反,白手起家的楊國強、許家印、王石如今占據了房企的前三甲。

 

現實中,開發商企業里面,從冷門專業線里脫穎而出,升職加薪,擔任總經理,出任CEO的職業經理人還是有不少的。

 

品牌。品牌看起來是一個很風光,但要晉升難度很大的專業線。然而,還是有很多人脫穎而出。

 

10多年前入職時,當代置業總裁張鵬先生是當代置業品牌部普通的一員。他從品牌部到人力資源中心,從職員到總監再到首席運營官丶執行董事兼總裁,從基層一步步到當代的智業合伙人。

 

事實上,《萬科周刊》一度被稱為萬科集團的“黃埔軍校”,因為先后有幾任萬科周刊的主編相繼成長為萬科全國各區域的老總;彼時,合生創展集團的《合生月刊》甚至由集團副總經理及項目公司經理領銜主編……

 

工程。某20強房企負責大運營的老總跟明源君直言,技術人才都好招,市場上隨便一抓一大把,但是懂經營的管理型人才卻不好招……正所謂,物以稀為貴,一抓一大把的人要想逆襲顯然不容易。


但劉愛明卻實現了逆襲。劉愛明從中海起家,從一個普通的技術人員做到中海的副總,隨后又轉投萬科做副總等。已經自己創業的他曾經這樣給明源君分析這兩家企業完全不同的文化和規則:到中海自然就知道在中海怎么往上走,因為他的規則很清楚,到了萬科自然也知道在萬科怎么往上走。

 

明源君接觸的像劉愛明這樣工程技術專業線逆襲的案例還有不少,只不過很多在中小房企,知名度不夠高。

 

成本。不摳成本,老板有意見;成本摳得太死,招采、客戶有意見。這一輪樓市行情起來之前,不少房企摳成本太用力,導致產品品質直線下滑,老板有意見、營銷有意見,購房者直接維權……

 

不過,最近明源君接觸到幾個區域總裁,都是從此前的成本總晉升上來的,剛開始頗感驚訝。想想又覺得情理之中,畢竟現在限價,控成本又變得十分有必要和重要了。如果調控繼續,往后得到晉升的成本總還會更多……

 

物業。物業是一個更冷門的專業線。因為通常來說,都是房子已經開發出來銷售完,交付給客戶了,物業才介入。雖然規模較大的開發商有自己的物業公司,但物業在整個體系里面是被邊緣化的。

 

然而,明源君還是接觸不少從物業逆襲成為開發體系老總的。鑒于物業是最頻繁接觸客戶的條線,因此,一些房企在產品研發設計階段就會讓物業參與進來,至于營銷更不用說。


一些物業總藉此切入到了營銷領域,然后晉級為城市總等。而像當代置業,在選拔城市總時,任職過物業公司一年半以上的還可以加分!



03


冷門專業線想要實現逆襲

要有超強學習和應變能力

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正如沒有傘的孩子必須努力奔跑一樣。身處冷門專業線的地產人,就像是沒傘的孩子。想要逆襲,就要付出比別人更大的努力。事實上,以上列舉以及沒列舉到的冷門專業線地產人實現逆襲,都是有規律可循的。

 

一是要有大局觀

 

當前,由于限價,成本線又變得重要起來,但要因此晉級為老總,卻還并不是那么容易的事情。明源君問及一當上區域集團總裁的前成本總,秘訣是什么,他的答案是——要有大局觀,緊跟公司戰略走。聽起來有點虛,不過類似的話明源君還在其他成本線出身的老總那里聽到過。

 

幾年前,明源君對話過一個老總,在公司主管成本、招采、設計等,在此之前,其是成本總。

 

眾所周知,早些年大家特別關注建安成本,信用、管理方面的成本沒怎么關注,但這一波行情起來之后,一二線城市土地價格奇高,拿地到開盤一年時間的話,資金成本就能達到建安成本的水平。這一塊已經被顛覆了,如果還以狹隘的眼光看待原來的結構成本管理,糾結結構成本,建筑成本的控制,做優化,導致晚開盤,就本末倒置了。這個時候,要有全成本管理的思路。



相應的,成本、招采、設計人員應該具備的能力也要是多元的,好的成本和招采人員最好懂些設計、工程、財稅、法務的知識,這樣才能做好本職工作。因為無論是目標成本管理還是通過招采控制成本,其實都是人的問題。如果一個領頭羊,對成本、設計、工程等都懂,策劃就很簡單。否則,都是站在自己那塊小天地里面看問題,很容易以偏概全,也很難達成一致影響效率。

 

如果能夠站在全局,站在對方的角度,則一切就變得順暢起來了。為了改變員工的思路,該老總讓下屬學習本專業之外的東西,比如博弈學,經濟學,金融學等開拓思路。

 

上述從成本總晉升為區域總裁的老總,同樣具備這樣的能力。因為該公司以建造中高端產品為主,限價條件下,既要控成本,又要保證品質,對統管領導的能力要求很高。剛好他有這樣的能力,能不上位嗎?!

 

相比之下,明源君得知,有家以快周轉為特色崛起的房企,其某區域營銷總為了增厚利潤而將房子每平米賣貴了幾百塊錢,最后不僅沒有得到嘉獎,還被罰款。因為他根本沒有大局觀念——雖然每平米多賣了幾百塊,但因此拖慢了清盤速度,影響了資金周轉速度和公司快周轉的主目標,因小失大…


 

內刊主編緣何能夠成為老總?因為作為內刊主編,上可以與決策層面晤,下可以與各基層溝通,不但要撰稿,還要經常與業內外權威人士約稿、對話,信息密集、視野開闊,幾年下來,不知不覺成了專家,走上企業管理之路自然也就是水到渠成的事了。

 

二是要有多重能力

 

俄羅斯世界杯上,冰島守門員哈爾多松,震驚了所有球迷。他撲出梅西點球,冰島隊因此逼平了強隊阿根廷隊!

 

更令人震驚的是,網友們發現,哈爾多松此前是一名導演,2014年才正式成為一名職業球員!

 

而冰島隊主教練的另一份工作是牙醫,隊長之前是手球運動員,冰島隊的后衛則是一位鹽廠工人……

 

網絡段子說,冰島隊就是“廚子傳給司機,司機傳給木匠,木匠進球了。場邊的牙醫笑了”。

 

作為地產人,平時加班加點已經累成狗,根本不可能像以上這些“神人”一樣,做一個斜杠青年。但不從事多重職業,你也得要有多重能力。

 

劉愛明是清華大學建筑材料系碩士畢業,從工程監理干起,但在任職深圳中海總經理期間便展露營銷才華,成功打造陽光棕櫚園等項目,發起誠信2000、毛坯樣板房展示、網絡營銷等創新行動,令彼時的萬科深感壓力。

 

當代置業給房地產定義了8個專業的能力,計劃財務、規劃設計、工程管理、五個三(招標與成本管控)、經營開發、人力資源、信息運營、行銷客服等八個專業。

 

不管明源君問到哪個專業的問題,張鵬都能說得非常細致專業。比如說節能能說到設備的各種進化,技術具體的細節。說成本,能具體到每種材料的價格差。

 

他已經學過幾乎所有相關專業,整個企業其實都裝在他腦袋里,而且還在繼續不斷地讀書學習。類似這樣的總裁,明源君還接觸過不少。

 

這些能力怎么得來?我們知道,不少人——特別是校招生入職之后,普遍都會有輪崗。但大部分人就是走走過場,有少數人卻會很用心,自己學習,跟別的專業線的人交流,甚至無償幫別人出謀劃策(其實也是驗證自己的想法)。比如,明源君跟不少運營線、成本線乃至設計線的地產人交流,發現他們對營銷等不是自己專業線的理解很有意思。


三是要因時而變

 

某20強房企人力總說,他們公司不喜歡招明星職業經理人,因為過去的履歷太光鮮了,會總想著將其復制到公司,但每個公司的基因不同,會水土不服。

 

人都有路徑依賴,既然過去干得這么好,走得這么順,為什么要改變呢?慣性的力量使這一選擇不斷自我強化,最后就變成溫水煮青蛙。

 

沒有誰可以與趨勢為敵。當時代的車輪滾滾而來的時候,你要么跑得更快,要么跳上車,才不會被無情的碾壓,甚至在時代的大風大浪中成長,實現逆襲。

 

以營銷為例,過去是大水大魚,能力一般的也可以在里面渾水摸魚。現在潮水逐漸退去,其實是真正考驗能力的時候。



做營銷可不是賣房子那么簡單。營銷基本上貫穿了從拿地到交樓整個鏈條,前期拿地要做定位和測算,中間要介入設計、工程、成本,交了房還要做客戶經營,成為半個客服。

 

如果拿地前期,你能做大數據分析干定位,拿完地能算財務指標,還能指導設計、工程組織,交了房還能把客戶伺候得舒坦,有用戶思維,能做好產品創新,配合好設計;有經營思維,能做好銷售計劃,配合好工程、成本……即便在現在這種形勢下,干營銷的你前途也是一片光明的。

 

至于冷門專業線,則更是如此。比如品牌,以前可能更多為營銷服務(很多房企品牌在營銷中心下面),現在可能要為拿地、收并購、融資提供支撐,如果不明白這一點,是不會有前途的……

 

小結

 

其實,不論是哪條專業線,越往上走都越難。因為上坡路,從來都不是那么容易走的。即便大熱的專業線,也有不為人知的艱辛。



比如某投拓總就對明源君表示,公司通過一二級聯動拿了很多地,但自己都不知道醉了多少回了。


所以,如果你想往上走,就別有太多不切實際的期待,隨時準備填坑才是正道!往下走倒是很容易,躺下就會自動滾下去。(作者:明源地產研究院執行主編 艾振強)


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