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孫宏斌、林中、余英等大佬對地產未來的6個判斷

地產智庫
2018-03-12 12:18:34
關鍵字:恒大 萬科 明源 地產研究院  
導讀:每年年底和年初,地產人都很焦慮,因為行業變化實在太快,大家對未來的樓市是看不清楚的,對于策略的把握和判斷也會很迷茫。這個時候,大家都很想看標桿房企在想什么做什么,從中找一些方向。 去年底到現在,明源君參加過好幾個地產論壇,聽過不少地產大佬的現場演講,對于地產行業未來的判斷都講得非常實在,明源君重新梳理了

每年年底和年初,地產人都很焦慮,因為行業變化實在太快,大家對未來的樓市是看不清楚的,對于策略的把握和判斷也會很迷茫。這個時候,大家都很想看標桿房企在想什么做什么,從中找一些方向。

 

去年底到現在,明源君參加過好幾個地產論壇,聽過不少地產大佬的現場演講,對于地產行業未來的判斷都講得非常實在,明源君重新梳理了一遍,將核心觀點分享給大家,希望對你們有啟發。


01

未來趨勢

房企進入20年長周期,房價約上漲6%左右

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明源君去年曾經不止一次提過,房地產行業已經進入了新一輪周期。


之前,房企遇到困難,有一個萬能的辦法,那就是“熬”。因為當時的地產周期是3年,熬過一二年,大周期回來了,全國市場全面回暖,所有的困難也就迎刃而解。


從2017年開始,在3年左右的過渡期之后,房地產行業將進入一個全新的時代。

靠房地產賺錢的門檻將越來越高,行業的大門正在慢慢關上,一步趕不上步步趕不上。


 旭輝董事長林中在《中國不動產金融年會》中演講認為,未來十年甚至15年,中國房地產的調控方式都會基本沿用行政調控+宏觀工具調控混搭使用,因為整個市場是越來越分化的市場。目標主要是3個:房住不炒,解決房子大起大落,房子脫實向虛。


所以說,2017年開始,3年過渡期后,房地產行業會進入一個新的趨勢。

200 年是一個大周期,是一個國運周期,俄羅斯當時有個經濟學家講 60 年的大周期,房地產有 20 年的長周期,中國就是進入了另外一個20年的周期。


從過去1998年到2017年是高速增長、高頻波動的長周期,但未來20年,則會是平穩增長、低頻波動的長周期。


周期變了,過去的游戲規則和發展模式都會發生巨大的變化。明源君之前說過,最直接的變化有2個:


一是不能賺周期的錢了,必須降杠桿,每個項目都要算細賬。以前你拿的地貴了囤3年就解套,未來可能要等個5年7年。所以地拿貴了可能誰都救不了你了。


二是必須做好房子提供更完善的服務,這是戰勝競品的先決條件,更是“賺長期的錢”的基礎。


融創董事長孫宏斌的判斷基本差不多,他則認為今后五年行業都是波動的,政府調控是讓波動變窄了,今后五年甚至十年里面一二線城市都會在波動區間,波動向上。

 

對于未來房價,大家都認為會穩中有漲,但不會出現以前那種瘋狂的現象了。林中預計,在新一輪長周期中,房價可能保持與GDP同步平穩增長,即6%上下,可能二線城市的 GDP 是最快的,所以它的房價會增長得快一點。


那么,面對這樣的變化,地產下半場要怎么應對呢?孫宏斌認為,主要就是三招:周轉要快、產品要好、合并別人的市場份額。


現在的客戶審美提升了,差的產品不會買單,但光是產品好也不行,快周轉降低利息很重要,如果一年利息就占了大頭,算下來還是虧錢那還怎么玩?當然,你還得通過并購,通過合縱連橫。


這三招都用好了,基本就沒問題了。


02

行業格局

如果你沒有做到三百億,可能就要消失了

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去年行業前三碧桂園、恒大、萬科都過了5000億了,而100強的門檻銷售額也到了將近180億。孫宏斌判斷,今后3年,行業前三名會占到30%的市場份額,前十名占 40%、50%。


未來如果你沒有做到300億,可能就要在房地產市場消失了。

 

我們也看到去年房企的兼并收購特別多,未來不但是大魚吃小魚,還會有大魚吃大魚。可能會有人問,真的需要這么快嗎?規模真的有那么重要嗎?

 

沒錯,他們都認為,規模不是萬能的,但沒有規模是萬萬不能的。

 

去年提出沖千億的房企沒有10家也有8家,甚至很多第三梯隊的房企都在放言要沖千億了。但沖千億也不是那么簡單,想沖刺千億必須要做好以下這幾點:

 

第一要廣積糧,盡可能多儲備可“高周轉”的土地;

第二要找資金,多用杠桿、多渠道、多用穿越周期的資金;

第三,要建標準,極致標準化是集約化、標準化的基礎,從產品標準化、運營標準化、服務標準化,碧桂園、恒大等等一直推行這個,而且無一例外都是董事長親自掛帥的,不能短期業績導向;

第四,要強調運營,全國產銷平衡是調節平衡器;

第五,要強考核:1是創新激勵,2是內部競爭,五個要素一條龍才有可能走得又遠又穩。

 

陽光控股控股董事會主席林騰蛟總結了陽光城沖規模的幾個成功要素:


一是在土地和資源獲取上,關鍵還是在并購,陽光現在貨值儲備的大部分都還是在并購市場取得;

二是陽光一直在人才聚集上下大功夫。對市場的精英要能做到招之能來,來之能戰,戰之必勝

三是要打造一個快速決策的體系。做企業家最難的是手縮回來忍住,騰蛟基本都能忍住不去過問。

四是多元化發展,有環保集團、教育、金融、資本以及文化旅游,這幾個領域的整體互動的效果很明顯,這在和政府拿地上有很大優勢的,因為不是單純就地產而談地產。


林中的看法是,整個行業未來幾年會成高杠桿高負債向去杠桿降負債的模式轉型,剩下來的房企會越做越實。

03

投資拿地

如果你總踏不準節奏

一波就把你拉下了

?

 

你要問地產獵頭去年什么人才最搶手身價飆升最快,毫無疑問是投資總。因為拿地關乎到房企的生死問題,沒地了也就沒得玩了。而拿地說白了最重要是兩點,一是要踏準節奏,拿地時機要對,二是布局要對,可以對沖風險。


在這點上,孫宏斌可以說是高手。他認為:“錢貴了以后,地一定便宜,錢便宜了以后,地一定又貴,也有錢又便宜地又便宜的時候,那就是2016年,這個時候一定要抓住機會。”

 

從融創2017年的業績來看,確實是抓住了機會,不但業績翻番,在土地市場上也有非常大的收獲。

 

林中指出,500-1000億的企業,如果你總踏不準節奏——在高峰拿地,低谷賣房,錢便宜的時候不融資,那基本上一波過去就把你拉下了。


對于小房企,可能拿錯一塊地就破產了。這個說實話真的很難。


林中的建議是,未來一定要有風險意識,最好能對沖型布局,也即即跨區域布局。如果布局都是同類的城市,調控來就會很難受,對沖性布局,這樣東方不亮西方亮,就能保障整體現金流的安全。


如果跨區域布局成功了,從100億沖到兩三百億應該不成問題。


具體去哪個城市呢?寶能地產總裁余英認為未來更應該關注都市圈,比如美國房價最高的二十個城市基本上是東海岸和西海岸,中國是深圳、上海、北京這三大都市圈。隨著世界經濟的中心向亞太地區轉移,特別是三大都市圈的都市聯名區將迎來新的發展機會,比如在東莞拿地,離深圳越近越好,在佛山拿地,就是離廣州越近越好。

 

另外,判斷城市群的機會有一個重要的指標就是軌道交通。


04

房企轉型

最重要的是耐得住寂寞

要堅持

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轉型是這幾年房企繞不過的話題,很多房企一開始熱情高漲,但后來轉著轉著就熄火了,因為新業務投入產出比低,而且回報周期太長,這讓習慣了賺快錢的房企思維很難扭轉過來。


但你不拋棄幻想轉換思維,是很危險的一件事情。因為現在只能賺慢錢了。以前明源君分析過,中央給地產指出了5條賺慢錢的路,包括產業地產、特色小鎮、城市運營、長租公寓、做保障房。這5條路未來可能會逐漸成為主流。但是,這些路不是你想走就能走的,需要長期的積累。


比如你很多房企在做養老地產,一直處于虧損的狀態,但為什么還要做?因為要提前探索和布局,不能等到機會來了再開始準備。

 

比如文旅地產,就是典型的門檻高、回報率低的買賣。可能是1%或0.5%,或者做平。孫宏斌認為堅持很重要,正因為門檻高、回報低,所以做的人少,這樣這個東西就會越來越好,今年平了,明年可能就是1%,猴年2%,做過10年就有20%了。其實商業、醫養等等都是一樣的道理。

 

馮侖在中誠聯盟上演講總結了房企轉型2大特點,第一是出軌,第二是是非。如果你要轉型,你一定是出軌。

 

“每一個企業都在轉型的時候,你和原來的模式也要有切割、組織、人事、資源配置要做切割。要有準備別人說你。不經歷這一段,轉型是不成功的。地產轉型,要忍受所有是非的議論。”

 

泰禾集團董事長黃其森提及泰禾的醫療產業,作為企業,一定要想清楚我們為什么做醫療,為什么做教育,它的盈利模式是怎么來的。他認為如果耐不住這個寂寞,是沒辦法做好醫療和教育的。黃其森曾向團隊講,“我們準備10年、8年不盈利來做好醫療”。

05

產品升級

要為客戶提供美好的生活方式

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現在大家都知道房地產進入改善時代了,地產人都知道要做更好的房子了。但是除了提供更好的房子以外,還要關注客戶其他方面的需求。


現在各個房企都很喜歡用的一個講法是:美好生活。美好生活是什么呢?孫宏斌認為有2類,文化、娛樂、旅游、休閑、體育,這些玩的,讓你開心的,這是一類。


第二類就是教育、健康、養老,這兩個不一樣,教育、健康、養老,你沒錢的時候也要教育、健康、養老,但是現在你需要的是更好的教育、更好的健康、更好的養老。


下一階段是智慧社區、智能家居,有了房子以后考慮怎么安全一點,怎么舒服一點。到了消費升級的時候了,到了文化娛樂的時候了,因為這個行業確實發生了很大的變化。


融創投資萬達和樂視就是在投資美好生活。


泰禾前幾年就進入了醫療、教育、養老、金融行業,黃其森認為,現在你能不能提供給客戶醫療、教育、文化精神生活,已經成為房地產不可或缺的組成部分。


大家可能也發現了,泰禾只在經濟發達的地方布局。這個很有意思,黃其森的原話是:“因為我從來不相信有什么價廉物美的事情,三五千塊房價怎么能做出精品呢?所以泰禾堅守一線、二線城市,不去三四線,這是我們認為要做精品一定是要有投入的。”


06

房企戰略

執行要到位

團隊要充滿活力

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林中認為,之前大家都在關注規模,而當眾多房企規模突破千億之后,房企在未來更應該關注質量。并且“千億以后,要持續增長,企業核心競爭力是文化、組織、機制、人才和管理……


其中,戰略執行力會是未來千億房企的核心競爭力。戰略執行力是基于戰略的文化、組織、機制、人才和管理,涉及到企業的穩定和效率等,大型企業拼的就是這個。

 

當然,戰略執行離不開一支牛逼的團隊,這也是為什么房企都在拼命高薪挖角的原因。協信集團董事長吳旭對團隊建設有獨特的感悟。

 

他認為之前做傳統房地產的團隊,直接和做產業地產的團隊一起干,會出問題。

 

他說:“最早我做科技城的時候深有體會,只有我招的兩三個人懂產業地產。之前強大的做傳統房地產團隊沒有辦法和他們統一邏輯。語言邏輯、思維邏輯、支撐體系都不一樣。

 

在兩三年前,我索性把產業地產全部搬到了北京清華科技園,通過三年的時間‘洗腦’,形成了一個基本統一的文化,共同的一個語言。并且這個語言的標準程度也就是80%,還沒有達到100%。

 

可以說,房企要轉型,形成共同語言是最基礎的一步,沒有這最基礎的一步,再好的項目也會失敗。”


注:文章嘉賓演講觀點主要來源中國不動產金融年會·2017、2018中城聯盟論壇“和未來好好談談”明源2017年中國房地產總裁峰會、觀點博鰲論壇、亞布力論壇


作者:明源地產研究院 凡文 百強房企如需商務合作,請添加微信號myj201702



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