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灰犀牛越來越近,房企要想活下去過得好,就不要和趨勢對抗!

地產智庫
2018-03-05 10:26:06
關鍵字:旭輝 利潤 開發商  
導讀:非洲的草原上有一種體型龐大的灰犀牛,平常溫順遲緩,人畜無害,可一旦發怒奔行起來,則如同一輛裝甲坦克,殺傷力巨大。 狂歡中的焦慮 2015年底開始,中國房地產迎來了一場久違的盛宴。在去庫存政策的指引下,寬松的銀根帶來市場交易的火爆,每個樓盤的銷售價格節節上升,拉抬整個板塊,然后是城市輪動,高歌猛進。每一個搶到房


非洲的草原上有一種體型龐大的灰犀牛,平常溫順遲緩,人畜無害,可一旦發怒奔行起來,則如同一輛裝甲坦克,殺傷力巨大。


狂歡中的焦慮


2015年底開始,中國房地產迎來了一場久違的盛宴。在去庫存政策的指引下,寬松的銀根帶來市場交易的火爆,每個樓盤的銷售價格節節上升,拉抬整個板塊,然后是城市輪動,高歌猛進。每一個搶到房的人笑容里都洋溢著多收了三五斗的喜悅,沒搶到房的那些,則是一臉的沮喪與懊惱。土地拍賣市場上,更是烈火烹油、腥風血雨,每一塊土地推出,都是群狼競逐,多收了三五斗的錢,加上借來的十七八斗,買回了比面包貴得多的面粉,和對財富沉甸甸的希望。

那段時間在一片狂歡中我們很焦慮,出于對市場、常識和規律的敬畏,一方面覺得如此火爆的量價齊增不可能長期持續,直覺告訴我們應該謹慎,但另一方面,市場仍然沒有回調的跡象,謹慎讓我們不敢高價出手買地,又會陷入無米下鍋的窘境。2016年國慶,我們帶著這些焦慮踏上了戈壁,行走的途中,傳來了各城市此起彼伏的調控措施。該來的,還是來了。


溫順的犀牛



此后,各地陸續推出限價、限購、限貸、限售、限簽、限拍等一系列新的行業調控政策,亂花迷眼。從誕生之日起就不斷被調控洗禮的房企們,沉著應對,見招拆招,有轉移戰場到三四線的、有咬牙硬熬囤貨不賣的、有膽大心細打擦邊球火中取栗的,根據以往的經驗,大家都認為挺過了這一段時間,政策就會轉向,三年一輪的周期只需要抗住一年半就行。

此后的一年半,又開始了全國性的行業整頓,各種規范行業灰度空間的政策出臺,讓火中取栗的開發商們大吃苦頭,甚至上下游企業,也被納入整頓的范疇。同時,中央開始研究房產稅等長效機制,似乎,這一輪調控有點不一樣。

最大的不同之處有兩個:

其一、以往的調控都是手段順推,為出成果,中央出統一政策,地方執行,一人發燒全家吃藥,而且都是吃一樣的藥。每個城市都覺得自己是那個跟著吃藥的那個無辜者,變著法子繞過中央的政策。而這一次,是結果倒逼,中央定目標,只管向地方要成果,不問方式手段,做不到就約談問責,地方一把手人人自危,各類政策不管合不合理,只要有效果就上,成果導向立竿見影。

其二、以往各部委的調控措施往往只能約束各個條線,各自為政,不交圈甚至政策間還有沖突,而且效應往下層層遞減,這一次,由于核心層的重視,中央部委協調一致,多部門聯動,無縫交圈,同時異地派檢查組督查各地的執行效果,于是一線層層加碼,不留死角。

黑云壓城,然城未催,2017年一二線重壓,然而三四線城市仍然相對寬松,承接了一二線的很多購買力,當年在重重的調控之下,仍然以16.9億平米的銷售面積和13.4億銷售金額創下歷史新高。同時股市的效應讓一些只有規模沒有利潤的公司股價也瘋漲,帶來行業對規模的渴求更甚。很多人開始對灰犀牛熟視無睹,又重新回到河邊,開始了規模競賽游戲,而且還沒有系上財務的安全繩,土拍市場依舊火熱高燒不退,盛宴還未散席。


似乎調控沒有相像中那么重、那么痛,灰犀牛好像只在遠處,平靜地吃水草,并沒有致命的危險。



奔跑的腳步



然則平靜之下,暗流洶涌。灰犀牛不僅在悄悄靠近,而且在逐漸加速,正撒開了四腿迎面飛奔而來:

其一,房地產稅呼之欲出:不僅有各種方案在醞釀討論征詢意見,還有部長級的大佬出來喊話,做輿論引導。雖然有很多人推測不會那么快出臺,但我們千萬不要低估中央對長效機制的意志和決心,相信在房價沒有大幅下跌的情況下,房產稅一定會按部長宣稱的節點出臺。房產稅將改變投資成本,影響房價長期預期;

其二,金融監管組合拳出手,拳拳到肉:年初開始,一行三會輪番出手,除影子銀行、去杠桿、全面規范、穿透式管理、滅金融大鱷、嚴格監管與問責,一系列的動作,讓銀根劇緊,M1M2的增幅連續下跌。對于房地產業,更是嚴防死守,全面堵截,地產行業的各類融資劇減。銀根的抽緊無異于釜底抽薪,2018又是償債高峰年,或許有一些上規模的開發商會熬不過這一輪周期中,之前拿了地王的一些實力不強的開發商已經開始出現資金鏈危機……;

其三,地方調控依舊嚴峻:大家原本都預期十九大之后地方政府的調控能夠放松一些,但限價限售限購限貸限簽等都絲毫未見松動,只有土地的拍賣,迫于財政或承諾供地目標未完成的壓力,開始重新啟動,成交的底價依然高企;

其四,市場透支嚴重,需要休生養息:近兩年市場量價齊增,受漲價刺激,不論是追逐高額回報的投資需求,還是擔心跑不贏房價的提前消費,都呈井噴之勢,2017調控之下仍然刷新了歷史交易量紀錄。同時政策的效應也在緩慢釋放,一些漲幅過快的城市已經開始價格回落,二手房交易量和新房來訪量都在大幅下滑,市場的預期開始調整;

灰犀牛在地平線上看起來很遙遠,但正在不斷逼近,它從未停止腳步,只是換了一種步伐,繞了個方向,以更兇猛的姿勢席卷而來!



珍愛生命、遠離灰犀牛



手段在改變、目標在改變、周期在改變,灰犀牛會讓行業從以前的小冰河期進入到大冰河期。

大冰河期不會比小冰河期更冷,但是持續的周期要長得多,很多人不是死于突然的急劇降溫,而是缺少重視,食物和燃料準備不足,沒能熬過長長的冬天灰犀牛沖過來時,情形也是一樣,在遠處時,提前戒備,完全可以從容應對,但距離太近時,閃避不及,就是致命危機,而且這一輪灰犀牛會換不同的方向,反復碾壓。要想不被撞倒或被迫遷徙,就要看清楚犀牛奔來的方向與速度,未雨綢繆。

要挖好護城河,備好燃料糧草:規模很重要,但開發商真正的核心護城河是創造客戶認可的價值價值創造能力越大,護城河越深,就越安全。用心做好產品和服務就是創造價值,對于產品品質的精雕細琢和對于服務細節的不斷完善就是在提升價值創造能力,做產品和服務比做規模重要!銀根不斷收緊,而且周期延長,保持現金血液是基本保障,不管資產規模有多少,只要血液斷流,都有可能突然死亡,不要說地產,就是金融大鱷都逃不過這種流動性危機,百年企業,都是嚴格地控制好負債率和充足的流動性,確保即使最冷的寒流來襲,也能夠高枕無憂。踏空從來不會死人,但套牢總是會要命,所以要現金為王、少借熱錢、少買貴地,在主流地段做主流產品,確保財務安全。


要避開犀牛前行的軌跡,不與政策博弈:犀牛前行的軌跡可以通過大方向和小方向進行判斷,十九大指明了未來三十年的大方向,階段性調控指明了近期的小方向。從大方向上看,前景是光明的要實現社會主義全面現代化,要安居樂業,同步實現勞動型收入和財產型收入,房地產業都大有可為,但要關注蓋有人住的房子、品質高的房子、服務好的房子,房價要隨經濟增長穩步前進,而不能通過炒作竭澤而漁殺雞取卵。現階段的調控小方向是規范市場和行業,讓房價穩住,通過一段時間來平穩消化上一輪上漲的泡沫,暴漲暴跌都不利于社會主義建設。所以開發商不要與政策對抗、博弈,而是要順勢而為比如說限價,有些企業就捂盤不售,其實沒有必要,要等到政府真的放開限價時,一定是市場下行,到時期待的價格甚至是量都賣不到,就算能多收一兩斗,也不夠財務利息的,還要冒銀根被抽的危險,得不償失。

要播下未來的種子,相信未來會春暖花開:隨著城市的發展成熟,市場的增量越來越少,存量在不斷增長。要提升城市更新所需的存量經營能力,包括租購并舉帶來的長租公寓市場的機遇,思考未來養老社會的各種形態。要關注綠色生態環保,發展不能破壞環境,要更多的工廠化生產,裝配式施工;建筑要更綠色生態,要更節能,材料更環保,技術更智能。要在企業發展的同時,更多地回饋社會,積極參與慈善公益與精準扶貧,不僅授其魚,更要授其漁,讓貧困者有尊嚴地通過勞動和學習去改變命運,改善生活。可能很多事短期并不能看到成效,但是你撒下了一顆顆種子,有一天必然會春暖花開。

灰犀牛已來,既不能掉以輕心,也不必張皇失措,看清方向、做好自己、充分準備,也可以化險為夷。老老實實做事,規規矩矩做人,聽黨的話,跟政府走,沿著大國的國運前行,灰犀牛則遠矣。


來源:旭輝集團(cifi-group)


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