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龍湖、綠地竟這樣控景觀成本,高逼格又省錢!

地產智庫
2018-07-20 14:50:33
關鍵字:碧桂園 綠地 移動驗房 開發商 供應商 明源 明源云  
導讀:這一輪調控中,要說讓開發商最難受的政策可能就是限價了。之前明源君也分析過,這次調控下活得好的房企,基本都是那些不但會快周轉、控成本,還能做出好房子的房企。 最近,明源君走訪不少項目發現,以前很多項目的景觀往往是怎么貴怎么來,砸錢就對了,多出來的成本,等著制造項目溢價來填補。但現在會更注重從設計層面進行創


這一輪調控中,要說讓開發商最難受的政策可能就是限價了。之前明源君也分析過,這次調控下活得好的房企,基本都是那些不但會快周轉、控成本,還能做出好房子的房企。

 

最近,明源君走訪不少項目發現,以前很多項目的景觀往往是怎么貴怎么來,砸錢就對了,多出來的成本,等著制造項目溢價來填補。但現在會更注重從設計層面進行創新,只選對的,不選貴的,更注重景觀的功能性、便捷性、舒適性,在保證景觀品質的同時,提高性價比。

 

都說現在房企的得了“窮病”,這樣的環境下,打造高性價比景觀成了很多房企的努力的方向。畢竟,在有限的成本里做出牛逼的項目,那才是真英雄。


1


錢要花到刀刃上

找到景觀溢價點重點投入


高性價比景觀,不是一味省錢,而是在該花的地方大膽地花,在該省的地方死命地摳。所以,錢一定要花在客戶能感知到的地方。


比如深圳有個項目,為了保證景觀綠化立竿見影,花幾千萬從日本引進了8顆大樹,但由于后期維護跟不上,樹木長勢不好,甚至時不時會斷枝,業主反而覺得很危險,也覺得這些樹很礙眼。

 

所以,對于景觀而言,錢一定要花到刀刃上,找到客戶的敏感點重點投入。有房企針對景觀敏感點做過調研,結果顯示綠化植被、景觀照明、小區道路是客戶最關注前三個點。

 

當然,不同產品不同客戶對景觀的需求也不一樣,如下圖



房企需要通過產品類型和目標客戶兩個維度來搭建景觀分級體系的框架。

 

對于高層客戶而言,一方面離地面比較遠,應該注重景觀的視覺打造,做一些圖案式布置,從空間結構、色彩等方面帶給居民不同的視覺觀賞效果。



而且多棟的高層建筑比較壓抑,在高層組團的中部就應該采用低矮喬木灌木或疏林草地的做法,增加視覺通量。在靠近高層建筑周邊采用密植或叢植的方法,拉高林冠線,與高層建筑相協調。


另一方面,兒童老人要有一個安全的活動空間。比如分齡打造的活動場所,就很受客戶青睞。


景觀的根本目的是為了滿足市場和客戶的需求,所以客戶關注的內容,就要加大投入。


此外,對于重要的景觀節點比如入口、人行道路等也是需要重點投入的。某標桿企業就規定,項目的展示區人流線至少200米。


2


景觀標準化

從源頭上控制成本


景觀標準化一方面可以大大縮短設計周期,另一方面對施工工藝的管控也非常高效,從而達到節約成本、把控質量的目的。


但標準化設計不能一概而論,因為房地產區域性很強,不同區域風土人情不同,同一套標準不可能全國適用。所以華潤要求,景觀中成本彈性較小、客戶非敏感的部分,應通過設計標準化保證質量安全,合理控制造價。



 

 而對于客戶敏感部分,則要注重個性化,重點設計及打造。因為過于標準化會抹殺項目的個性,沒有辦法體現差異化,甚至會降低項目在市場的競爭力。


目前很多房企都會推出景觀標準化,綠地就表示要把標準化做得像在飯店“點菜下單”,力求做到實施效果可視、落地成本可控、交付反饋可鑒。

 

明源君之前曾經分析過綠城、龍湖的景觀標準化,感興趣的朋友可以點擊閱讀《綠城、龍湖的景觀竟然進化到這種程度了,你家項目再不學真的要被淘汰了》


3


順勢而為,利用原有資源

創新設計,好景觀不一定貴


其實,高性價比景觀的打造不是一味省錢,而是要通過設計進行引導。明源君認為在設計階段,這2方面的引導非常重要。一個是最大化利用原有自有,盡量少做改動,另一方面,是通過創新設計,替換掉原有的昂貴又不討好的一些景觀。


一、最大化利用原有資源


在打造高性價比景觀中,有一條非常重要的原則,那就是順勢而為,最大化利用本地資源,啥意思呢?可以從以下幾個方面理解:

 

一是尊重原有場地及資源條件,減少調整。

 

除非原來場地條件真的很差,否則盡量在原有的基礎調整,不要做過多的設計改動,減少土方工程,節約成本。


比如奧雅設計曾經幫中海做的一個項目,中海半山溪谷,當時單方造價控制在200元,但整個看上去郁郁蔥蔥,十分自然生態的效果。



這個項目是在山地上建的高層,水系設計巧妙利用了山系的自然地形,使之回落下來。景觀設計做到了因地制宜,順勢而為,順著山勢設計了水景。同時,奧雅設計還結合架空層做出景觀山區的溪流,既經濟實用又很美觀。

 

還有這種高差處理可以配合人的游覽動線,做成人行通道,形成豐富的景觀體驗。



二是挖掘場地的可利用資源。

 

比如原來場地有很多石頭,可以收集起來,說不定能拿來做景觀營造材料。



如果項目地塊本身是有歷史有故事或者有豐富的植被和人文資源的,幾百年的大樹、古老的廠房、巨大的吊裝車間以及原有的調運鐵軌、煙囪等遺留物,更要保留下來,這樣就可以形成獨特的社區景觀和文化。



比如重慶融創,就連續做了2個和地塊歷史有關的項目。其白象街項目,9處文物建筑保持了原有的風貌。


三是盡可能使用本地綠植及景觀材料。


最重要的是可以減少運輸成本,而且用本地種植的苗木,它們適應能力更強,也更好維護。


二、創新設計,好景觀不一定要貴


在景觀成本中,硬景、水景、苗木等成本花費比較高,但其實如果通過創新設計,很多成本瞬間就可以降低一個檔次了。


1、大面積水景可以用旱溪代替


以大面積水景為例,房企造景觀都熱衷造水景,什么人工湖、人造溪等等,在南方還好,但如果項目在北方,人造水景的維護成本太高,很快就成了擺設,時間一長,表面難看又難以改造。比如有些地方用旱溪景觀來代替真實水景,既省錢又個性,比大面積水景好。

 

旱溪就是不放水的溪床,人工仿造自然界中干涸的河床,配合植物的營造在意境上表達出溪水的景觀。


 

具體做法:在人造溪的時候,先是素土夯實,再碎石墊層,再混凝土,最后把天然石頭放在之上。


2、消防撲救面形成景觀賣點


現在建筑規范越來越嚴格了,受到消防車道、消防撲救面的限制,住宅小區景觀區域產生大面積硬地,如果不好好處理,就會很礙眼。


比如,同樣是消防撲救面,左邊的項目是大面積的硬地,毫無美感可言,對于建筑物也沒有遮擋,無論是視覺上還是心理上都讓人非常不爽。右圖中項目則結合景觀特色種植,觀賞性高。


更有很多項目將消防撲救面與活動場地充分結合起來,形成景觀賣點。中南梳理出消防撲救面的5種處理方式,分別是與兒童活動空間、運動空間、聚會空間等的結合。



這樣不但增加了活動空間,節省了場地,也把整個項目的逼格給提升起來了。


3、社區農莊比大面積花卉更吸引


現在很流行實用性、互動性景觀,成都綠地云璽468在小區內打造的社區農莊非常受業主歡迎。


該項目將時令花卉與農作物間隔種植,既保證景觀的美觀性,提升展示,又能讓業主參與到其中,享受勞動樂趣,收獲自家果實。

 


 

4


沒有難看的植物

只有難看的搭配


碧桂園要求三四線項目,永遠買最便宜的樹做出最好的景觀效果,如果最便宜品種因市場價格變動,則選擇第二、第三種最便宜的樹。


龍湖認為,沒有廉價(難看)的植物,只有廉價(難看)的搭配。


可以說,標桿房企一致認為,軟景是景觀中最容易出效果的地方,同時成本優化的空間也最大。例如,同樣是規格18cm,冠幅4.5~5米,高品質,人面子苗場價格在5千多,而相同規格的秋楓,價格只要3千左右。

 

對于種植設計,龍湖的做法是,從喬、灌、地被、攀沿、草中選出主景植物,選主景植物以“低成本、易獲取、綠量大、綠期長、易栽易活”等因素綜合平衡,反過來指導設計。具體而言,植物配置可以著重

 

1、品種選擇不宜過多


大部分業主其實都不太認識植物,所以品種并不需要太多,因為客戶感知度并不高。反而品種太多會給人過于凌亂的感覺。

 

遠洋總結過,以華北地區為例,不論小區規模多大,一般從喬木到草皮,總的品種都不應超過50-60種左右(同一品種多個規格的不計)。越低端小區越應該簡單,不以品種多來吸引客戶。


而且,如果不是重要景觀節點,單價高的苗木都要控制比例和數量。龍湖的標準是,喬木+大灌(2米以上)占總苗木造價超過80%,其中大喬+中喬(5米以上)占總苗木造價超過65%。但這其中要注意地區差別。


對于苗木選擇,龍湖在成本分配上有一個主次順序,分別是:點睛樹大喬中喬小喬大灌點睛攀沿植物中球灌小球灌攀沿植物(墻地)草地被片植灌地被宿根花地被草花地被。目的其實就是控制20~40公分的中低層灌木用量,慎用草花,提倡多年生地被。

 

2、苗木規格不用太大

 

一般區域,苗木規格都不用太大,但考慮到業主入住后的效果,標準也不能太低。綠地認為,最好選擇速生樹種與慢生樹種結合,給慢生樹種預留生長空間,學會等待,三到五年后自然會擁有不錯的植物效果。


 

3、種植密度控制好


種植密度由于沒有非常直觀的數據,容易設得偏大或過大,所以對于苗木之間的距離是否合理,一定要在平面圖階段就確認好。


對于費工或費錢的苗木要嚴控比例和數量,比如常綠喬木類、大型土球落喬、觀賞姿態好的小喬或大灌木等等。

 

4、采購最好是戰略合作或自種

 

一般來說,采購距離遠、市場供應少、運輸困難等因素都會影響成本,所以很多房企會考慮在和當地供應商形成戰略合作,或干脆自己種,以確保苗木供應的質量和數量。某標桿房企在各地拿地的同時,就會建立自有苗圃或托管苗圃,保證施工進度和質量。



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