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你不重視的社區動線,卻成為龍湖、旭輝、萬科家項目打敗競品的法寶!

地產智庫
2018-07-06 16:40:33
關鍵字:萬科 融創 移動質檢 明源 明源云 地產研究院  
導讀:很多人知道,社區公共空間是項目的重要衡量指標,而園林景觀、地下車庫、公共活動場所等是構成社區環境的主要因素。 如果說,這些單個的因素是珍珠,社區內的各條動線則是把珍珠串聯成鏈子的線索。它們鏈接在一起,形成能滿足功能需求,能產生情感共鳴的整體。 今天明源君就來說說,如何利用社區動線來抓住客戶的心。 01 歸家動


很多人知道,社區公共空間是項目的重要衡量指標,而園林景觀、地下車庫、公共活動場所等是構成社區環境的主要因素。


如果說,這些單個的因素是珍珠,社區內的各條動線則是把珍珠串聯成鏈子的線索。它們鏈接在一起,形成能滿足功能需求,能產生情感共鳴的整體。


今天明源君就來說說,如何利用社區動線來抓住客戶的心。


01

歸家動線

行進的節奏可控

既能快速通達,也能緩沖停留

?

歸家動線是業主從外到內的通道。一般來說,這個動線主要包括地下的車庫動線以及地面的人行動線。它關系到業主回家的速度和心情,是最能引導業主情緒的動線。


1、簡化動線,減少時間浪費


時間對現代人來說,是最稀缺的。因此,歸家動線在設計上,首先要盡量簡化,以減少業主的時間浪費。


每個小區都會有不同方向的多個門,每個門對應可以快速抵達單元的最短動線。

像東原鉑悅瀾庭這個項目,景觀動線分為一級、二級、三級道路。高層洋房的業主可以通過一級動線快速回到家里;洋房業主則走二級道路回家路徑最短。



除了地上人行通道,地下車庫也是一個高頻的使用區域,很多業主每天都要跟這里打交道。然而,它是社區設計中最常被忽略地方,很多的車庫內部動線不清晰、管理不智能,導致業主在里面兜來轉去,浪費時間。


現在,很多高端項目通過引入智能化的系統,縮短地庫行程,提升業主的使用體驗。


比如世茂璀璨系,在車庫入口處采用智能車牌識別,能遠程識別車牌號碼,讓車輛最快進入。車輛經過后,電腦上會顯示車輛的進出信息,方便管理人員進行核對,防止其他車輛尾隨。


車庫內部,利用不同顏色的柱網分區,智能指引導視系統指引車行方向,讓業主最快找到自己的車位。



萬科瑧將道閘的自動感應時間從10秒降低到1秒,雖然只節省了9秒鐘,但是這一環節效率明顯高了。



2、 優化動線,創造臨時休憩的條件


雖然大部分時間人們都是匆匆往家里趕,但偶爾也需要放慢腳步,在回到家庭生活之前,尋找一個獨處的空間。


如果業主是走路回家,那么沿路一般都會有休閑椅凳可以小坐,又或者可以移步到小區湖邊、涼亭等地方休息。


如果是開車回家,則比較麻煩。因為過去車庫動線都是直通家門的,當業主的車駛入車庫之后,要么待在車里,要么只能回家。而且地庫里面通風采光效果不佳,不適合長時間逗留。


而現在很多地庫都引進了自然光線和景觀,讓車庫成為適合停留的地方。

比如萬柳書院地下車庫設計了6個6.5m×6.5m采光天井,整個地下車庫采光效果非常好。



此外,還有的在地庫里辟出一塊地方,引進了景觀設計或軟裝,做成另一個休憩空間。比如陽光城檀悅就利用部分采光井做了一些仿真植物造景,墻面上還有掛畫,同時設有簡易石凳,可供業主休息。


▲陽光城檀悅示范區地下車庫臨時電梯廳仿真植物墻實景圖

▲陽光城檀悅示范區地下車庫


金紫御華府在車庫設計了客廳、衛生間、影音室、淋浴間等多樣生活功能區,做了相對獨立的套間,可以作為業主暫時的休息室,業主可以在此獨處冥想、休閑娛樂。


▲金紫御華府地下車庫生活功能區


3、塑造歸家儀式感,凸顯業主的尊貴身份


房子是階層的象征,房子的檔次代表著業主的身份地位。因此,越是高檔的項目,越會花功夫去打造歸家動線的儀式感。


比如旭輝第五代產品,從社區外墻到單元入口全程做了精細化設計,包裝成“6重禮遇”,讓業主的歸家動線步移景換,驚喜連連。



再如,很多高端項目都不惜重金打造門樓,就是為了彰顯項目檔次,增強業主的尊貴感。


融創九樾府示范區的主入口以軸對稱的形式打造,延展的景墻拉長入口的展示界面,門庭與景墻的對景營造出府邸氣場,整個顯得氣勢磅礴。



另外,由于很多業主都是從地下車庫直接入戶,目前的豪宅大多采用雙入戶通道設計——不僅地面通道精心打造,車庫門面也精裝建造,使其媲美小區的入口。


泰禾福州院子就按照入戶大堂級的產品標準,對專屬車庫門頭進行設計。除了采用天然石材做墻面,用胡桃鋁木及仿古銅打造奢華卷簾門,門廳還配置了仿古銅牌匾,突顯別墅門牌號,使其容易識別。這樣一來,業主無論沿哪個動線歸家都能感受豪華氣派,來訪賓客則能享受賓至如歸的禮遇,彰顯主人的迎客氣度。


▲樣板房地下車庫實景圖


又如,這幾年中式別墅盛行,借力古代王府官邸的規制,更容易做出禮序感和尊貴感。如龍湖天宸原著,社區內有一條長320米、寬35米,貫穿南北的景觀軸,構成了主人歸家動線,其設計采用了三進制禮序規制,體現出層層遞進的儀式感。




02

生活動線

既滿足不同人群的需求

又讓他們互不影響

?


同一社區內的人群是多樣的。從年齡階層上,有老人、有中青年人、有小孩;從身份上,有業主,還有臨時訪客,或者鐘點工和保姆。


如何滿足這些各個群體的不同需求,讓他們有序的生活在一起,同時又讓他們不會互相干擾?這需要生活動線來組織和引導。


1、全齡化設計,符合各年齡段的需求


目前很多社區都采用了全齡化設計,各年齡段的人在其中都有活動場所,動線則把他們專屬的活動設備和場所串聯起來。


比如龍湖·天宸原著,社區內設計了一條1000米長的環形夜光跑道,這條跑道作為一條運動軸線,串聯起了乒乓球臺、羽毛球場、健身器材、親子活動場地、萌寵樂園等公共設備和場所。


沿線還布置了慢跑加油站、休閑場地等,可以說是很貼心。


▲來源:冷眼觀樓


在動線組織上,考慮到了不同使用者的不同需求。比如考慮到老人的康體健身、社交休閑、貼心關懷等需求,老人的回家動線沿線設置老年健身設施、人性化適老設施、社區WIFI等設備。


▲來源:冷眼觀樓


孩子的回家動線,沿線則布置了嬰兒車停放點、換洗臺、加寬座椅、儲物柜等設施。


2、各類人群都有專屬動線,互不干擾


對于社區內的臨時來客,需要利用動線來達成平行關系,保護業主的隱私;同時,協調不同人群的活動線路,減少彼此間的干擾。


? 主次動線分離

隱私是高端客戶的關注點。在豪宅項目,往往還會有多條動線,保證主人和保姆之間的空間相對獨立,最大程度地避免互相影響。


比如萬科瑧山府的兩個主力戶型,都設計了私家電梯,主傭動線完全分離,最大程度做到了尊重個人隱私、主次分明。

金茂綠島湖也是一梯一戶,同時增設后勤專用電梯,主傭生活動線分離。



? 主客動線分離

這一點主要體現在車行動線上。對于一些臨時來訪的車輛,如出租車和訪客車輛,有的小區參考星級酒店的交通動線設計,采取了車車分流,避免業主的交通動線受臨時訪客影響。


比如深圳萬科瑧項目研究了業主三種回家模式,對進社區的車進行二次分流,自動識別是居住還是來訪,業主的車輛直接進入地下庫閘口,訪客車輛和出租車輛則導流到社區大堂區域,往來有序,秩序井然。



? 多類人群動線不交叉

除了訪客和保姆/鐘點工,社區內有時還有一些服務人員,比如快遞員、物業人員等,當這些人與業主同時出現的時候,也需要相對獨立,不干擾業主的生活,也不妨礙工作人員的工作。這需要通過不交叉的動線設計來實現。


旭輝第五代產品中,對各類人群的大堂動線做了如下的設計,可以說是非常完美。



再如世茂璀璨天城的社區共規劃了12大功能區,圍繞會客軸線、步行動線、園區環道三條流線進行布局。



考慮到對不同人群的關照,還設置了殘疾人專用動線(斜坡設計),工作人員專用動線。



3、美化沿線景觀,讓每一處都賞心悅目


就好比高考狀元不偏科一樣,越是高端的項目,各個方面越是均好。比如高端項目中,動線的顏值基本無懈可擊,一些項目連消防道路也做顏值升級。


像西宸原著的消防通道,按照北方項目的要求,必須全部硬質處理,這與整個小區的園林檔次是格格不入的。為此,在不影響其消防車通行的前提下,設計師對其進行了顏值改造。


適當增加一些轉折,“軟化”生硬的路面景觀;

將車道邊緣不規則化,做成mini休閑景觀空間;

通過鋪裝形式和材質肌理的變化,弱化路面寬度感;

周邊設置移動雕塑和特色花缽,提高空間的趣味性。



通過以上一系列手法,將消防通道生活化,與園林景觀融為一體。


總結


單獨一棵樹、一架設備乃至一個小景點,是很難打動人的。而當它們被有機串聯在一起的時候,會產生1+1>2的效果,比如不僅具有實用性,還可以產生情緒作用。動線的意義,就在于制造超越實物的效果,讓業主不單為實物買單,也為精神層面的滿足買單。(作者:明源地產研究院 聽雨)


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