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綠城、龍湖的景觀竟然進化到這種程度了,你家項目再不學真的要被淘汰了

地產智庫
2018-06-22 14:39:30
關鍵字:中海 綠城 明源 地產研究院  
導讀:現在的買房客戶最重視什么? 幾家房企的統計共同的結果是: 客戶最重視的已經不是戶型,而是小區內的公共空間,特別是社區內的景觀。 景觀是投資最少而溢價效果最明顯的。 一個項目,每平方建筑面積增加80塊的景觀投入,就有可能產生1000塊錢的溢價。 景觀也是促進成交的法寶。 美麗的景觀能讓來訪客戶的激素分泌瞬間增加,讓客戶

現在的買房客戶最重視什么?幾家房企的統計共同的結果是:客戶最重視的已經不是戶型,而是小區內的公共空間,特別是社區內的景觀。


景觀是投資最少而溢價效果最明顯的。

一個項目,每平方建筑面積增加80塊的景觀投入,就有可能產生1000塊錢的溢價。

景觀也是促進成交的法寶。

美麗的景觀能讓來訪客戶的激素分泌瞬間增加,讓客戶在震憾中掏錢買房。


景觀做得最好的房企是誰?明源君調查了幾十位業內人士,大家公認是綠城、龍湖。

綠城、龍湖為什么做得這么好?明源君研究后認為:綠城和龍湖都打破了“景觀設計是藝術”的觀念,把千姿百態的景觀還原成了標準化的產品。

具體來說,有6個方面,分別是:

1、景觀組團規劃的標準化;2、景觀層次的標準化;3、景觀植物等材料的標準化;4、基于客戶心理的動線的標準化;5、主題景觀的標準化;6、施工工藝的標準化。

大多數人的審美和心理是共通的,景觀的標準化積累,讓景觀越來越能震憾人。而且這種復制可以盡可能的降低景觀做壞的風險。


對于景觀來說,現場施工實現設計比設計本身還要重要。為了避免“眼高手低”,龍湖自己培育大量植物,綠城定制大量景觀物料。他們每次設計前都要在現場進行長時間的考察、開現場會,施工時所有的負責人也都在現場,每一塊石頭的位置每一棵樹的方向都要把關……

下面明源君詳細來說:



01

景觀組團規劃的標準化

改變組合就可以適應不同的項目


明源君認為,一個社區內的景觀,在大的規劃上,一般有三個層次,分別是:

 中心花園:這是整個社區的中心,整個社區的人都可以來活動,其面積較大,有氣勢。

 組團花園:為社區內的幾棟建筑服務的花園,一般是鄰居交流的平臺。

 私家花園:一般是別墅才有的,根據設計理念的不同,西式的開放,中式的私密,一般通過與室內空間形成“對景”而產生獨特的景觀價值。


而綠城的花園排布,根據中心花園和組團花園的關系不同,有花朵型、圓餅型、串珠型三種。

 花朵型排布:一般適用于圓形、方形地塊,中心花園在中間,組團花園在周邊。如下圖所示。



 圓餅型排布:則是因為小區面積不是很大,索性讓周邊建筑盡可能地靠近邊界,而在中心形成一個大的花園,這個時候中心花園和組團花園都規劃在一起,界限并不明顯。


 串珠型排布:是因為小區是長條形,所以中心花園在中間,組團花園在兩邊,像一個珠串。


上面說的是綠城花園排布的標準化,而綠城的每一個中心花園、組團花園,其規劃設計相對也是標準化的。

比如其一些產品系中心花園的設計,大致如下圖所示:



而其組團花園,則根據大小和形狀的不同,由前端、中間、末端三個標準設計組合而成,可以只有其中之一,也可以三者同時具備。三者同時具備的組團花園如下圖所示。



而龍湖社區景觀的規劃,則有一個變化的過程。龍湖之前有很多項目,更重視房子周圍的私家花園。

因為地價上升、社交需求增加等原因,其近年的一些項目,則更多是圍繞著社區的主軸線打造一個主景觀帶,而且這個景觀帶一般都是水系,河流、溪流等,甚至還有瀑布、小橋。

下面這個龍湖的項目是因為有先天條件,所以做成了這樣的效果。



下面這個龍湖項目先天條件一般,但其社區中央的淡藍色的水系還是很有畫龍點睛的效果。

 



02

景觀層次布置的標準化

五重景觀沒有你想象中的那么復雜


龍湖的五重景觀,在業內是知名的,其五重景觀分別如下:

  第一重:高7-15米,冠幅5-10米大喬木;

●  第二重:高4-5米,大灌木、小喬木;

●  第三重:2-3米高的灌木;

  第四重:花卉、小灌木;

●  第五重:草坪、地被等。


有些地產人認為,現場條件千差萬別,五重景觀布置起來很復雜。其實明源君認為,在龍湖內部,已經把相關布置還原為幾十種場景,每次對應一個場景就可以。

比如一個空背景的五重景觀,可以是下面這樣的:


而在一個建筑拐角的五重景觀,可以是下面這樣的:



標準化到這種程度,還需要特殊設計么?找到對應的植物種上去就好。

當然,你可能會說,要找到對應種類的植物也是考驗。不過在龍湖內部,植物的品種,其實也是標準化的,選擇范圍有限……

                          

  

03

景觀植物、材料的標準化

讓設計效果和現場效果盡可能一致


明源君認為,景觀是相當復雜的,同樣是一棵3米高的樹,不同的樹種,給人的感覺就完全不同。


龍湖也非常明白這一點,所以龍湖將樹種乃至樹種的搭配,也基本上標準化了。

上面說到的13種植物,其具體對應的常用植物如下:

● 1.園冠闊葉大喬木----如法桐、元寶楓、國槐、白蠟等;

● 2.高冠闊葉大喬木---如毛白楊、新疆楊等;

● 3.高塔形常綠喬木—如檜柏、鉛筆柏、大云杉等;

● 4.低矮塔形常綠喬木—如小云杉(2~3m)、翠柏球等;

● 5.園冠型常綠喬木----如油松、白皮松等;

● 6.球類常綠灌木—如大葉黃楊球、金葉女貞球、紅葉小檗球、鳳尾蘭等;

● 7.修剪色帶----如修剪大葉黃楊、金葉女貞、紅葉小檗等;

● 8.小喬木---------------如紫葉李、玉蘭等;

● 9.豎形灌木------------如玉蘭、木槿等;

● 10、團型灌木--------如榆葉梅、碧桃、紫薇、金銀木等;

● 11、可密植成片的灌木---如棣棠、迎春、錦帶等;

● 12、普通花卉型地被---如菊類、福祿考、景天、鼠尾草等;

● 13、長葉型地被---------如鳶尾、萱草、玉帶草、狼尾草、芒類等;


而這些植物之間的搭配,也是有許多固定組合的,比如白樺這種據說有眼睛的樹,就有多種搭配。白樺林+波斯菊、白樺林+鼠尾草,等等。

下面這個場景,就是白樺林+波斯菊的效果。



而綠城,則在其他景觀材料方面,做了很多標準化的努力。

以外墻材料為例,綠城房產較多使用的外墻材料有以下幾大類: 


● 1、赭紅系列仿清水磚片:色彩的設計和色澤的度的控制,卻是按照建筑本身的材料組合和與鄰近建筑之間的對景關系進行處理,使得每一座建筑自然和諧。 

● 2、青灰系列仿清水磚片:青灰系列仿清水磚片與自然色相一致,展示著濃郁的江南特色和歷史感。在一個項目中,為了讓清水磚片恢復達到足夠的飽和,技術人員先后試制了十余次,終于燒制成功。 

● 3、天然蘑菇石:天然蘑菇石在綠城房產的建筑中以貼砌墻裙為主,輔以部分的整墻飾面,自然和厚重的質感與清水磚及精致的景觀相映襯,體現出獨特的建筑形式之美。 

● 4、毛面花崗石:毛面花崗石增加墻裙或公共部位的墻體的高檔品質,并使建筑具有恒久的穩重感。 

下面是綠城項目花崗石墻面的效果。

 



04

基于客戶心理的動線的標準化

曲徑通幽、豁然開朗,讓人驚喜連連


把社區里的景觀串聯起來的,就是動線,動線是景觀很重要的組成部分。

龍湖的景觀入口,通常都是下面這樣的,小路的弧度是專門經過計算的。你看不到后面的景觀,再往前,通常是一個狹窄的夾道,但是經過一個拐彎之后,就是一個大草坪,曲徑通幽,豁然開朗。讓客戶產生強烈的視覺沖擊。

 


這種通過動線影響客戶心理的嘗試,在下面這個龍湖項目示范區的總結中,可以看得非常明顯,經過這樣的震撼,客戶購買的愿望一定是增加的。



而綠城項目的動線設置,則可細分為二級及三級步道,不同級別的步道滿足不同的需求。其中三級步道為游步道,二級步道則具較強的功能性,住戶通過二級步道可以很快地回到家。如下圖所示:


        

      

05

主題景觀的標準化

誰說個性不可以復制


不同的項目,通常會有不同的主題景觀,昭示著項目的個性。而龍湖將自己的主題景觀,也進行了大量復制。其中比較有代表性的,就是通常作為靜物寫生主題的壇壇罐罐。如下圖所示,類似的主題還有花車、紗幔等等。

 


龍湖喜歡使用的另一個主題就是花海,動輒幾十萬株,占據景觀示范區的幾分之一,效果非常震撼。如下圖所示。



   

      

06

施工工藝的標準化

精細得好像做科學實驗


龍湖最新的工藝總結,是“八法二十四式”,如下圖所示。


而其施工工藝的細致,是讓人驚嘆的。你看看下面這條路,是不是毫不起眼呢?



其背后的工藝可不簡單,要經過:墊層 、燒結磚道牙 、鋪裝 、切割(縫隙、邊線順直)、面層清理 、清漆兩遍、勾縫 、面層清理、成品保護,這么多的工序。


其工藝控制重點在于:1、涂刷清漆前,面層必須清理干凈;2、待磚徹底干燥后再刷清漆(夏季高溫2小時以上),否則會起皮;3、清漆干燥后勾縫(夏季高溫約1小時),否則勾縫易污染。勾縫劑采用彩色防酶填縫劑,干壓勾縫法,使用竹木類的勾縫工具,縫寬6-8mm,縫深3-4mm。勾縫劑即拌即用,2小時須用完。

是不是很復雜?


綠城施工工藝的復雜程度,和龍湖也有一拼。

比如綠城在墻方面的施工工藝大抵有以下若干種: 

● 1、清水磚混貼配伍工藝:清水磚混貼為綠城房產一大特色,以審美尺度對雜色畫磚進行科學配伍,體現出豐實而又完美的藝術氣質。 

● 2、墻體轉角磚釘裝飾技術:在墻的轉角、陽臺立柱等方形立面上,綠城房產早在 1995年就應用這一工藝,不僅使建筑物堅固,同時增加了立面的節奏感。 

● 3、成型轉角及貼砌工藝:以燒制成轉角形狀的特制面磚砌墻角,使墻面線條挺刮,并以較強鉗力防止脫落。 

● 4、面磚嵌縫沙漿配伍技術:面磚嵌縫的沙漿與面磚表面質感相一致,使墻面渾然一體。 

● 5、護墻基卵石散水溝:隔絕檐滴雨水對基墻沖刷,防止泥水濺起污染墻面;保證半地下架空層處于較干燥狀態,防止住宅潮濕。


你看完這些,是不是覺得工藝太復雜細致了?明源君告訴你,這是必須的,對于景觀來說,一切都在現場細節里,現場的施工細節做不好,一切都白費……



 現場施工比設計本身還要重要!

植物和材料的儲備是一切的基礎


大家先和明源君一起來看看現場施工不同,能造成什么樣的不同。

下圖,造價相同,左邊是國內某地產巨頭的項目,右邊是綠城的項目。一個排水蓋,天壤之別。



再來看看龍湖自己的幾個反思案例,現場施工問題導致了設計未能完全實現,效果不好。


導致問題的原因:團隊對別墅類項目“親地增綠”理解不夠;前期團隊對價值判斷不夠準確。


導致問題的原因:施工圖設計審查流程不清晰;建筑設計與景觀設計的協調無有效的管控機制;工程管理團隊完全產品知識應加強


在龍湖一個項目中,因為場地移交不按時、場地移交不達標擠占景觀工期等,造成苗木到場無法種植造成假植、多次移植等。該項目按圖計算的灌木數量約為334000株,而實際施工數量卻有443000余株增加比例達33%。


為了讓現場不出問題,可以做些什么呢?當然是建立制度,龍湖相關項目在上面幾個問題之后,都建立了相關制度,比如:

● 1、研發人員應更多的參與工程施工和每一次現場點評,對產生整改的原因進行分析和沉淀,爭取以后在圖紙內審時就避免和減少問題的產生。

● 2、已定的施工單位提前介入施工圖階段,提高施工圖紙的實用性。


現在,龍湖有以下辦法,其核心在于:設計施工一體化

● 1、設計圖盡可能細致,設計的時候要做試驗

比如某項目每條巷道寬度6-8米,要采光好,里面還要種植物。為了測試是否合適,龍湖找個地方按1:1搭了模型。


● 2、采購形狀最合適的材料,用高科技還原現場

采購人員根據設計圖去找樹和石頭,拍照后傳給設計師,設計師在電腦上3D還原現場。


● 3、有足夠的匠心,注重每個細節每樣東西

具體施工的時候,城市公司的園林負責人,項目的園林負責人,都要在現場,根據實際情況做調整。比如種一棵樹,一定是360度去轉,看哪個角度是最適合的、最美的。


而綠城,也是在制度方面作出了眾多與“現場”有關的規定,其景觀建設分為:1、景觀規劃階段(對應項目定位及規劃設計階段); 2、景觀設計階段(對應建筑設計實施階段);3、營造實施階段;4、驗收交付階段;5、總結評估階段。


每個階段的操作都反復提到“現場”,規定重要人員要在現場。

比如“景觀定位階段……景觀規劃啟動會(含景觀規劃設計單位場地踏勘及2-3天的現場設計、多專業溝通討論會)……景觀規劃單位進行設計前,景觀咨詢公司項目管理人員應組織設計單位主要團隊進行現場踏勘,了解現場情況。”


“營造實施階段……小區主入口、中軸線、泳池區等重點區域,中心景亭等重要構筑物正式施工前須進行現場放線、搭模,由項目公司分管領導、項目主建筑師、景觀咨詢公司設計區域經理等進行現場評審確認比例、體量后方可繼續進行。重點項目、酒店、商業、綜合體項目或新研發產品類型須報景觀咨詢公司設計-工程分管領導或景觀專家委員會進行現場評審。”


龍湖對于景觀的要求,不止是外形,而是全方面的

● 色:四季常綠且要感覺出季節更替的變化。對各種植物的選擇配搭要考究到四季有花,且夏天要清雅,冬天要鮮艷。

● 香:植物的搭配要考慮景觀具有香氣,選擇梅花、臘梅、紫薇、桂花等香花植物。

● 味:全冠移植保證了植物原汁原味的生長形態。

● 形:龍湖嚴格要求成樹樹形要美,在運輸時是全冠移植,有損壞就得退換,并及時跟蹤成活率,甚至就植物的擺放角度也是360度審視,找到客戶最佳的觀賞效果。

● 聲:噴泉和跌水是龍湖項目景觀內運用的重要小品,經常設置在社區入口,景觀視線焦點等處,不僅是一處水景,而且能營造出水聲,能聽到”景觀的聲音“。


要做到這些,靠從外地買樹是不現實的,特別是“全冠”,在項目開盤的時候很重要,很多房企項目的樹都只有半截,或者半死不活,不是他們不想做好,而是沒有資源。

龍湖每到一個城市,必定先建設苗圃,苗圃規模在300—1000畝之間,也有更大的。自己建苗圃的好處在于,可以根據需求生產,而且因為樹木都在一個城市,方便運輸,也不會出現移植后水土不服的情況。



而綠城,也在追求景觀材料方面作出了大量努力,為了得到純粹、原味、純正血統的建筑形態,為了不讓“西班牙的建筑配上法式的門窗,地中海風格加上南美符號”,綠城的很多花磚、鐵藝、石雕、水舌、鐵燈藝、園景小品等都要按照建筑本來的規劃量身訂制。日子久了,這些定制的材料成為一種積累,別人就是想模仿綠城的風格,也找不到同樣的材料。

(部分圖片來自網絡,向原拍攝者和制作者表示感謝)

作者:明源地產研究院主編 王恒嘉 探討及交流,可添加作者微信:binghetianfeng


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